Giải vây "cơn khát" nhà ở đô thị

Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập, phân khúc “giá vừa túi tiền” không chỉ là nhu cầu xã hội, mà còn là bài toán ổn định dài hạn của thị trường.

Dự thảo thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng là "cánh cửa thoát hiểm" cho nhóm thu nhập trung bình, những người đang bị mắc kẹt giữa phân khúc cao cấp xa xỉ và nhà ở xã hội vốn quá hẹp cửa.

Thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang rơi vào một nghịch lý đau đớn: Giá nhà tăng phi mã, bỏ xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại bộ phận người dân. Với mức giá trung bình từ 100 đến 111 triệu đồng/m2, một căn hộ cơ bản đã trở thành món hàng xa xỉ phẩm.

Đặc biệt, nhóm đối tượng có thu nhập từ 20 đến 50 triệu đồng/tháng đang rơi vào thế "lửng lơ". Họ không đủ điều kiện để hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhưng cũng không cách nào chạm tới những căn hộ thương mại đang bị đẩy giá lên mức "vô cực". Sự biến mất của phân khúc nhà ở giá từ 2 đến 5 tỷ đồng trong suốt 5 năm qua chính là minh chứng cho một thị trường lệch pha cung - cầu trầm trọng, nơi lợi nhuận của nhà đầu tư đang lấn át nhu cầu an cư của xã hội.

Công thức tái cân bằng từ cốt lõi chi phí

Dự thảo nghị quyết của Bộ Xây dựng đưa ra một giải pháp mang tính đột phá: Khống chế lợi nhuận định mức của chủ đầu tư ở mức 15%. Đây là một nỗ lực nhằm "gọt giũa" mức giá bán, biến nhà ở thương mại trở nên thực tế hơn. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định rằng lợi nhuận chỉ là phần ngọn, "tử huyệt" của giá nhà nằm ở chi phí đất đai.

Nếu Nhà nước không kiểm soát được giá đất đầu vào và minh bạch hóa tổng mức đầu tư, quy định khống chế lợi nhuận 15% sẽ dễ dàng bị vô hiệu hóa bởi các thủ thuật "đội" chi phí. Để chính sách này thực sự đi vào đời sống, cần một cơ chế giám sát độc lập và quyết liệt, đảm bảo rằng mỗi mét vuông nhà ở được bán ra đúng với giá trị thực, thay vì gánh trên vai những khoản chi phí ảo và kỳ vọng đầu cơ.

Đòn bẩy tài chính: Mảnh ghép cuối cùng của giấc mơ

Dù giá nhà có được điều chỉnh về mức "phù hợp", nhưng nếu thiếu đi một cơ chế tín dụng ưu đãi, giấc mơ an cư vẫn sẽ nằm ngoài tầm với. Việc kéo lãi suất cho vay xuống mức 6-7%/năm cho nhóm thu nhập trung bình là đề xuất mang tính sống còn.

Bài học từ Quỹ Tiết kiệm nhà ở (HPF) của Trung Quốc cho thấy, sự phối hợp giữa tích lũy dài hạn và lãi suất thấp là con đường bền vững nhất để người dân sở hữu nhà. Tại Việt Nam, chỉ khi chính sách đất đai, ưu đãi thuế và tín dụng dài hạn cùng vận hành đồng bộ, chúng ta mới có thể tạo ra một thị trường bất động sản nhân văn hơn — nơi mỗi người lao động chăm chỉ đều có cơ hội sở hữu một mái ấm mà không phải đánh đổi bằng nợ nần cả đời.