Giấc mơ an cư đô thị bị định giá "quá tầm"

Không đủ tiềm lực tài chính để chạm tới phân khúc cao cấp, nhưng lại nằm ngoài diện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, hàng triệu người có thu nhập trung bình đang rơi vào một "khoảng trống" mênh mông của thị trường bất động sản. Sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng này đang biến giấc mơ sở hữu một mái nhà của tầng lớp trung lưu đô thị trở nên xa vời hơn bao giờ hết.

Tỷ trọng căn hộ bình dân liên tục bốc hơi khỏi bảng điện tử sơ cấp tại các đô thị lớn, để lại một bài toán nhức nhối về an sinh xã hội khi dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực bị bóp nghẹt bởi hàng loạt rào cản từ quỹ đất đến thủ tục pháp lý.

Giấc mơ an cư đô thị bị định giá "quá tầm"

Nếu giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% giao dịch toàn thị trường thì vài năm gần đây, phân khúc này gần như hụt hơi. Thay vào đó, nguồn cung đang nghiêng mạnh về các dự án trung và cao cấp.

Tại TP.HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, Hà Nội không ghi nhận thêm dự án hạng C mở bán mới trong quý I/2026. Điều này cho thấy phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng khan hiếm ở hai đô thị lớn nhất cả nước.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, vài năm trước căn hộ giá 1 - 3 tỷ đồng vẫn được xem là phù hợp với số đông. Nhưng mặt bằng giá hiện tại đã đẩy ngưỡng “vừa túi tiền” lên khoảng 2 - 5 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, thu nhập của phần lớn người dân không tăng tương ứng với tốc độ leo thang của giá bất động sản. Hệ quả là nhóm mua ở thực, đặc biệt các gia đình trẻ, ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp khả năng tài chính.

Người thu nhập trung bình rơi vào thế lưng chừng

Theo Savills, mỗi năm Hà Nội và TP.HCM cần khoảng 50.000 căn nhà mới để đáp ứng nhu cầu dân số và tốc độ hình thành hộ gia đình. Tuy nhiên, nguồn cung liên tục bị nén nhiều năm qua khiến khoảng cách cung - cầu ngày càng lớn.

Riêng quý I/2026, TP.HCM chỉ có chưa tới 5.000 căn hộ mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 41%. Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp hơn 11.000 căn nhưng phần lớn vẫn thuộc phân khúc trung và cao cấp, với nhiều dự án chạm ngưỡng khoảng 100 triệu đồng/m2.

Các doanh nghiệp cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay là quỹ đất và pháp lý. Để phát triển dự án giá hợp lý, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, nhưng việc tìm được quỹ đất phù hợp quy hoạch, đủ lớn và có giá thành hợp lý không hề dễ dàng.

Không chỉ vậy, thủ tục pháp lý kéo dài từ 3 - 5 năm khiến chi phí vốn, chi phí tài chính và rủi ro đều tăng mạnh. Cuối cùng, toàn bộ áp lực lại được cộng vào giá bán nhà.

Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường hiện tồn tại khoảng trống lớn ở phân khúc dành cho nhóm thu nhập trung bình từ 20 - 40 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng lại rơi vào thế “lưng chừng”: không đủ sức mua nhà thương mại cao cấp, đồng thời cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Các chuyên gia cho rằng để giải bài toán này, thị trường cần thêm nhiều dự án căn hộ diện tích vừa phải với mức giá hợp lý hơn. Đồng thời, việc cải cách thủ tục pháp lý, minh bạch dữ liệu và rút ngắn thời gian triển khai dự án sẽ là yếu tố then chốt để kéo giảm giá nhà và tăng nguồn cung trong thời gian tới.