Giá nhà vùng ven “chạy” trước hạ tầng, người mua thực bất lực nhìn theo

Hạ tầng chưa hình thành, nhưng giá nhà vùng ven đã “chạy trước một bước”, bỏ lại phía sau hàng loạt gia đình đang nỗ lực tìm nơi an cư. Thực tế này khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của người thu nhập trung bình ngày càng trở nên khó với tới.

Trong khi nhiều dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng với TP.HCM còn đang trên bản vẽ hoặc triển khai dở dang, giá bất động sản ở các khu vực vùng ven đã liên tục leo thang, bỏ xa khả năng chi trả của người mua ở thực. Không ít gia đình chấp nhận đi xa thêm hàng chục km để tìm nhà với hy vọng giá “mềm” hơn, nhưng khi tới nơi, giá đã kịp tăng thêm hàng trăm triệu đồng mỗi căn.

Dẫn lời Tinnhanhchungkhoan.vn, chị Nguyễn Thu Hằng (34 tuổi) cho biết, chị là một trong rất nhiều người phải gác lại kế hoạch mua nhà. Nếu như năm 2021, với khoảng 1,8 - 2 tỷ đồng chị có thể mua căn hộ 2 phòng ngủ ở quận 9 cũ, thì nay giá đã tăng lên 2,5 - 2,8 tỷ đồng – vượt quá khả năng tài chính. Tình cảnh tương tự với anh Trần Văn Hậu, kỹ sư ở Cát Lái (TP.HCM), khi giá đất khu vực Nhơn Trạch tăng từ 12 - 15 triệu đồng/m² lên 30 - 50 triệu đồng/m² dù cây cầu Cát Lái vẫn chưa được triển khai.

Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), quý III/2025 ghi nhận làn sóng tăng giá đất nền mạnh mẽ tại nhiều khu vực có dự án hạ tầng quy mô lớn hoặc vừa sáp nhập hành chính. Tại TP.HCM, nhiều dự án tăng 3 - 5% chỉ trong một quý. Ở các địa bàn từng là “thủ phủ căn hộ giá rẻ” như Bình Dương, giá căn hộ hiện cũng đã lên tới 40 - 63 triệu đồng/m².

Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, gánh nặng chi phí đổ lên đầu các chủ đầu tư là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt.

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.

Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Song, cũng có yếu tố được thúc đẩy bởi kỳ vọng đón đầu hạ tầng. Thực tế này khiến thị trường phát triển thiếu bền vững, tiềm ẩn rủi ro khi giá chạy quá xa so với thu nhập phổ biến của người dân.

Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, nếu để xảy ra tình trạng “giá chạy trước, hạ tầng chạy sau”, người mua ở thực sẽ mất cơ hội, còn thị trường sẽ đứng trước nguy cơ bong bóng và vỡ bong bóng như nhiều cuộc khủng hoảng bất động sản trước đó.

Vì vậy, cùng với việc thúc đẩy tiến độ các dự án trọng điểm, cơ quan quản lý cần kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, minh bạch thông tin quy hoạch, đồng thời phát triển thêm nguồn cung nhà ở giá phù hợp, để giấc mơ an cư không trượt xa khỏi tầm với của số đông.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam cũng cho rằng, hạ tầng chính là yếu tố cốt lõi đang tái định hình lại bản đồ phát triển các dự án bất động sản. Thực tế cho thấy, ngày càng nhiều dự án quy mô lớn được phát triển xa trung tâm, nhờ được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông liên kết vùng, đặc biệt là các tuyến vành đai và đường cao tốc.

Hiện nay, nhiều dự án nhà ở tập trung quanh các tuyến giao thông huyết mạch như Vành đai 3 - kết nối TP.HCM với các đô thị vùng ven, hay Vành đai 4 - nơi đã và đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án. Vì vậy, nguồn cung trong thời gian tới sẽ chủ yếu đến từ các khu vực ngoại thành TP.HCM và các đô thị vệ tinh.

Vị chuyên gia này cho rằng, xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh là điều tất yếu trong bối cảnh hạ tầng giao thông kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện. Đây sẽ là “điểm đến” của dòng vốn đầu tư trong trung và dài hạn, nhất là khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, giá nhà đã tiệm cận ngưỡng cao, còn nhu cầu nhà ở thực vẫn đang rất lớn.

“Tuy nhiên, nếu giá chạy quá nhanh, trong khi đường sá, tiện ích còn chưa hình thành, thị trường sẽ thiếu bền vững, dễ gây rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua thực. Ngược lại, khi hạ tầng dần hoàn chỉnh, việc giá bất động sản tăng là quy luật tất yếu, phản ánh đúng giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác lâu dài của khu vực”, ông Kiệt nhận định.