Giá nhà "mắc kẹt", rủi ro xã hội chực chờ

Một thị trường đang tăng tốc quá nhanh trên nền móng thiếu cân đối, thiếu minh bạch – đó không chỉ là bài toán của doanh nghiệp hay nhà đầu tư, mà là thách thức của cả nền kinh tế.

Quý III khép lại với mặt bằng giá chung cư tiếp tục leo thang ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Diễn biến này cho thấy sức nóng của bất động sản nhà ở vẫn chưa hạ nhiệt, đặt ra nhiều cảnh báo về sự mất cân đối cung cầu và thách thức cho mục tiêu an sinh đô thị bền vững.

Chiều 16/10/2025, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện bất cập và giải pháp”. Báo cáo cho thấy trong quý III, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng dựng đứng, đa phần các dự án mới đều chạm ngưỡng trên 100 triệu đồng/m². Trung bình, Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m², còn TP.HCM khoảng 91 triệu đồng/m² – mức giá cao kỷ lục từ trước đến nay.

Giá tăng nhanh, nguồn cung teo tóp

Đà tăng mạnh ở thị trường sơ cấp kéo theo giá thứ cấp lập mặt bằng mới. Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng từng ngày, có dự án chỉ trong vài tháng đã nhích thêm hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng. TP.HCM cũng ghi nhận làn sóng tăng giá mạnh, đặc biệt ở những dự án pháp lý rõ ràng và hạ tầng tốt. Cuối quý III, dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc đổ vào miền Nam khiến nhiều dự án “nổi sóng”, thậm chí có nơi giá tăng 5% chỉ trong một tuần.

Theo VARS, nguyên nhân cốt lõi nằm ở sự lệch pha cung – cầu. Dù nguồn cung có cải thiện, song vẫn quá nhỏ so với nhu cầu thực tế – chỉ đáp ứng chưa tới 40% tại hai đô thị lớn. Thị trường lại nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền gần như vắng bóng. Thêm vào đó, tín dụng cho bất động sản tăng nhanh, dòng tiền rẻ và ưu đãi lãi suất kéo dài càng đẩy giá lên cao. Không ít chủ đầu tư và sàn phân phối còn chủ động “giam hàng”, tung ra nhỏ giọt để tạo khan hiếm giả, kích tâm lý FOMO trên thị trường.

Bức tranh thêm u ám khi hệ thống dữ liệu về nhà ở và giá thị trường còn thiếu minh bạch, thông tin quy hoạch, pháp lý dự án chưa được công khai, tạo điều kiện cho đầu cơ và thao túng giá.

Hệ lụy và cảnh báo

Các chuyên gia cảnh báo, nếu không sớm chấn chỉnh, thị trường có nguy cơ mất cân đối nghiêm trọng. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ tiếp tục bơm vào nền kinh tế trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và chi phí đầu vào leo thang.

Ông Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng CIEM, nhận định: “Giá nhà ở Việt Nam đã tăng gấp 400 lần kể từ năm 1990 – mức tăng phi lý, làm méo mó thị trường và khoét sâu bất bình đẳng xã hội. Người dân ngày càng xa giấc mơ an cư, trong khi dòng vốn và nhân lực đổ dồn vào đầu cơ đất đai.”

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung (SGO Homes) cho biết nhu cầu vẫn cao nhưng sức mua sụt giảm mạnh do mặt bằng giá vượt xa thu nhập, đặc biệt với người trẻ. Còn chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực đề xuất: để hạ nhiệt giá, doanh nghiệp cần ứng dụng công nghệ nhằm rút ngắn tiến độ và giảm chi phí. Đại diện Bộ Xây dựng, ông Vương Duy Dũng cũng nhấn mạnh: muốn giá nhà giảm, phải bắt đầu từ giảm chi phí đầu vào – từ giá đất, chi phí hạ tầng đến lãi vay.