#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Giá nhà đất Hà Nội vượt sức chịu đựng của nhà đầu tư?

Mặt bằng giá nhà đất tại Hà Nội vừa xác lập một nấc thang mới khi chạm mốc 253 triệu đồng/m2, đẩy người mua vào trạng thái "choáng váng". Tuy nhiên, trái với dự đoán về một sự đóng băng, dòng tiền trên thị trường không biến mất mà đang thực hiện một cuộc phân hóa khốc liệt: Rút chân khỏi đất nền và nín thở chờ đợi nhịp đập của lãi suất.

Cầm 5 tỷ đồng đi tìm nhà trong ngõ Hà Nội đầu tháng 4, không ít người rơi vào trạng thái “đứng hình”. Chỉ sau vài tháng, mặt bằng giá đã nhảy vọt lên một tầng mới, chạm ngưỡng 253 triệu đồng/m2 – mức khiến ngay cả người mua có nhu cầu thật cũng phải chùn tay.

Điều đáng nói là giá càng leo cao, giao dịch càng nguội lạnh. Quý I/2026 ghi nhận một trạng thái hiếm gặp: thị trường không thiếu tiền, nhưng tiền không chịu chảy theo giá.

Bức tranh vĩ mô vẫn sáng. GDP tăng 7,83%, bán lẻ, du lịch và FDI đồng loạt đi lên, cho thấy nền kinh tế vận hành ổn định. Nhưng bất động sản lại không hưởng trọn “đà hưng phấn” đó. Điểm nghẽn nằm ở lãi suất.

Sau giai đoạn đi ngang năm 2025, lãi suất đầu năm nay có dấu hiệu nhích lên do áp lực chênh lệch tín dụng – huy động. Hệ quả là tâm lý phòng thủ lan rộng. Khảo sát cho thấy 73% nhà đầu tư chọn đứng ngoài, hơn một nửa tiếp tục chờ đợi, còn gần 40% “nín thở” theo dõi diễn biến lãi suất trước khi xuống tiền.

Áp lực này thể hiện rõ ở phân khúc nhà riêng. Khi giá tăng 20-30% chỉ trong vài tháng, mức độ quan tâm lập tức giảm hơn 20%. Dòng tiền không còn chấp nhận chạy theo kỳ vọng, mà bắt đầu phản ứng bằng sự im lặng.

Trong khi đó, một hướng đi khác dần lộ diện. Khi nhà đất trở nên xa tầm với, dòng tiền dịch chuyển sang chung cư – phân khúc duy nhất giữ được lực cầu ổn định.

Dữ liệu cho thấy 67% người mua chung cư là để ở, trong khi đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất. Thị trường đang tự thanh lọc, loại bỏ “lướt sóng” và giữ lại nhu cầu thật.

Nguồn cung chung cư cũng mở rộng theo trục hạ tầng, từ nội đô ra vành đai, bám theo các tuyến giao thông và dự án cầu qua sông Hồng. Xu hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng ngày càng rõ nét.

Tuy vậy, ngay trong phân khúc này, sự phân hóa vẫn diễn ra mạnh. Giá trải rộng từ 60-70 triệu đồng/m2 lên tới 90-100 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện dự án vượt 200 triệu đồng/m2.

Điểm khác biệt nằm ở chỗ: người mua chấp nhận mức giá cao nếu sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền.

Thị trường hiện tại không còn chỗ cho những cú tăng giá vô lý. Dòng tiền vẫn ở đó, nhưng đã trở nên kén chọn hơn bao giờ hết. Khi lãi suất còn neo cao, bất động sản buộc phải tự chứng minh giá trị – nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.