#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Giá đất đấu giá tăng vọt: Phép thử của thị trường hay phép màu của giới đầu cơ?

Giá đất đấu giá liên tục lập đỉnh tại nhiều địa phương, bất chấp thực tế hạ tầng không đổi, tiện ích không thêm. Các chuyên gia cảnh báo: khoảng cách ngày càng xa giữa giá trúng và giá trị thực chất không phản ánh sức bật thị trường, mà là dấu hiệu của sự méo mó trong kỳ vọng và hành vi đầu cơ.

Thời gian gần đây, thị trường đấu giá đất chứng kiến hàng loạt phiên đấu giá lập đỉnh về giá trúng, trải rộng từ vùng ven Hà Nội đến các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ. Đáng chú ý, huyện Quốc Oai (Hà Nội) vừa ghi nhận mức giá trúng cao nhất lên tới 119,3 triệu đồng/m² cho một thửa đất tại xã Ngọc Mỹ. Tại Sóc Sơn, một lô đất rộng hơn 108m² tại thôn Thạch Lỗi cũng vừa được chốt giá 120,6 triệu đồng/m², nâng tổng giá trị lô đất lên gần 13,1 tỷ đồng – mức giá khiến ngay cả những nhà đầu tư lão luyện cũng phải dè chừng.

Không chỉ Hà Nội, mặt bằng giá đấu giá đất tại nhiều địa phương khác cũng leo thang bất thường. Ở Hưng Yên, một lô đất tại xã Dân Tiến được chốt giá hơn 158 triệu đồng/m², cao gấp 3,3 lần giá khởi điểm, trong khi Tiền Hải (Thái Bình) cũng ghi nhận mức giá gần 153 triệu đồng/m² cho một lô đất trị giá 23 tỷ đồng. Những con số này không chỉ làm “nóng” bảng giá đất mà còn làm dấy lên câu hỏi về tính thực chất của thị trường.

Theo giới chuyên gia, phần lớn các phiên đấu giá gần đây mang đậm màu sắc đầu cơ hơn là phản ánh nhu cầu thực. Giá khởi điểm ở nhiều nơi được ấn định thấp, dẫn đến tiền đặt cọc không đáng kể, tạo điều kiện để các nhóm “đánh sóng” dễ dàng nhập cuộc. Nhiều người tham gia không phải cư dân địa phương, không có nhu cầu ở thực mà chỉ nhằm đẩy giá, rồi sang tay kiếm lời, hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Điều đáng lo ngại là các mức giá trúng đấu giá thường cao hơn giá thị trường từ 50–100%, trong khi hạ tầng và quy hoạch khu vực gần như không thay đổi. Đây là nghịch lý mà các chuyên gia gọi tên là “ảo giác tăng trưởng” – nơi giá đất không được dẫn dắt bởi sức bật kinh tế mà bởi kỳ vọng méo mó và chiến lược thao túng thị trường. Nhiều khu vực lập đỉnh giá đấu giá hiện không có bất kỳ thông tin quy hoạch mới, chưa được hưởng lợi từ sáp nhập hay phát triển hạ tầng – càng cho thấy tính phi thực chất trong các phiên đấu giá.

Mặc dù ngân sách địa phương có thể được cải thiện tức thì nhờ giá trúng cao, nhưng hệ lụy kéo dài là không thể xem nhẹ. Khi giá trúng lập đỉnh, toàn bộ mặt bằng giá đất tại khu vực bị đẩy lên theo. Ví dụ, một mảnh đất từng được giao dịch ở mức 50 triệu đồng/m², sau đấu giá có thể bị "neo" lên 70 triệu đồng/m², khiến người dân có nhu cầu mua đất ở thực sự bị gạt ra ngoài cuộc chơi. Tình trạng lũng đoạn thị trường và đất bị găm giữ không đưa vào khai thác thực sự đang âm thầm bào mòn mục tiêu phát triển lành mạnh và bền vững.

Đáng chú ý, nếu các nhà đầu cơ không kịp “thoát hàng”, thị trường hoàn toàn có thể tái hiện tình trạng bỏ cọc hàng loạt như giai đoạn năm 2022. Một số phiên đấu giá khi đến hạn nộp tiền sẽ là phép thử thực tế, cho thấy bao nhiêu trong số đó là “chiến thắng thật” và bao nhiêu chỉ là “chiến thắng ảo”.

Không dừng lại ở việc gây rối loạn giá cục bộ, giá đấu giá bị thổi phồng còn ảnh hưởng tiêu cực đến các nhà đầu tư đang thực hiện dự án quy mô lớn. Bởi lẽ, Nhà nước thường lấy giá trúng đấu giá làm căn cứ để xác định giá đất giao cho doanh nghiệp. Khi chi phí đất bị đội lên bất hợp lý, biên lợi nhuận bị bóp nghẹt, nhiều dự án sẽ buộc phải trì hoãn hoặc dừng triển khai – tác động dây chuyền tới toàn bộ nền kinh tế địa phương.

Giới chuyên gia cảnh báo, tình trạng "sốt đấu giá" hiện nay không chỉ tạo ra thị trường méo mó mà còn đẩy rủi ro về phía những người ít có khả năng phòng vệ: người dân có nhu cầu thực, nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, và cuối cùng là các nhà phát triển dự án vốn phải gánh chi phí tăng phi lý. Khi đất không còn là tài sản sản sinh giá trị mà trở thành công cụ đầu cơ, thì những “kỷ lục giá trúng” không phải là niềm tự hào, mà là hồi chuông báo động.