Giá đất bị đẩy lên gần 30 triệu/m², hơn 66% lô nay rơi vào cảnh bỏ cọc

Sau khi tạo nên cơn “địa chấn” với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, phiên đấu giá 154 lô đất tại xóm Ân Hòa 13, xã Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình, nay lại chứng kiến làn sóng bỏ cọc quy mô lớn khi hơn 66% số lô không được người trúng đấu giá hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Trao đổi với báo chí, lãnh đạo UBND xã Kim Sơn cho biết thời hạn nộp tiền trúng đấu giá đã kết thúc nhưng có tới 102/154 lô đất bị bỏ cọc. Chính quyền địa phương hiện đang xây dựng phương án tổ chức đấu giá lại các lô đất này, dự kiến diễn ra vào tháng 7 tới.

Giá đất bị đẩy lên gần 30 triệu/m², hơn 66% lô nay rơi vào cảnh bỏ cọc

Theo ghi nhận thực tế, khu đất đấu giá tại xóm Ân Hòa 13 hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hạ tầng. Không khí sôi động từng xuất hiện vào cuối năm 2025 nay gần như biến mất hoàn toàn. Những container và “sàn giao dịch dã chiến” từng mọc lên để phục vụ làn sóng đầu tư cũng đã được tháo dỡ.

Trước đó, phiên đấu giá từng thu hút gần 1.000 người tham gia với hơn 3.800 bộ hồ sơ, tương đương trung bình khoảng 25 hồ sơ cho mỗi lô đất — con số được xem là kỷ lục đối với một phiên đấu giá đất vùng nông thôn tại Ninh Bình.

Trong cơn sốt khi đó, giá trúng đấu giá bị đẩy lên mức cao bất thường, gấp khoảng 2,5–3 lần giá khởi điểm. Đơn cử, lô CL3-01 có diện tích 152 m², nằm ở vị trí góc và mặt đường lớn, được đấu giá thành công với mức gần 28 triệu đồng/m², tương đương khoảng 4,25 tỷ đồng, trong khi giá khởi điểm chỉ 12 triệu đồng/m².

Không chỉ các lô vị trí đẹp, nhiều lô mặt trong cũng ghi nhận mức tăng mạnh. Lô CL5-19 diện tích 120 m² được trả giá tới 17 triệu đồng/m², cao gấp 3,4 lần mức khởi điểm 5 triệu đồng/m².

Các lô còn lại dao động quanh mức 14–15 triệu đồng/m², tương ứng khoảng 1,7–1,8 tỷ đồng mỗi lô. Đây được xem là mức giá bất thường đối với một khu vực thuần nông.

Ngay sau khi kết quả đấu giá được công bố, nhiều nhà đầu tư và người dân địa phương đã bày tỏ sự bất ngờ bởi trước đó, giá đất khu vực lân cận chỉ dao động khoảng 1 tỷ đồng/lô mặt trong. Không ít ý kiến lo ngại mặt bằng giá đất mới bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

Theo các chuyên gia, việc bỏ cọc hàng loạt là hệ quả dễ thấy của những cơn sốt đất mang tính đầu cơ.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn “sốt đất ảo”, đặc biệt tại khu vực nông thôn — nơi nhu cầu ở thực thấp và thanh khoản không cao.

Ông ví thị trường sốt nóng như một “cục than hồng chuyền tay”, khi người giữ cuối cùng lúc bong bóng vỡ sẽ chịu rủi ro lớn nhất.

Theo vị chuyên gia, những nhà đầu tư mua đất với giá quá cao rất dễ rơi vào tình trạng chôn vốn hoặc mắc kẹt khi thị trường hạ nhiệt. Đây cũng là bài học đã nhiều lần lặp lại ở các cơn sốt đất trước đây.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ và thổi giá, ông đề xuất nâng mức đặt cọc trong các phiên đấu giá lên tối đa 50%, thay vì chỉ 10–20% như hiện nay, nhằm tăng tính ràng buộc tài chính và sàng lọc nhà đầu tư.

Liên quan đến việc xử lý các trường hợp bỏ cọc, Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP của Chính phủ đã đưa ra quy định cụ thể đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Theo đó, người trúng đấu giá đất ở nếu vi phạm nghĩa vụ nộp tiền dẫn tới bị hủy kết quả đấu giá có thể bị cấm tham gia đấu giá đất từ 2–5 năm trong trường hợp không nộp tiền trúng đấu giá. Với trường hợp nộp không đầy đủ số tiền trúng đấu giá, thời gian bị cấm tham gia đấu giá có thể từ 6 tháng đến 3 năm.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá đất ở cho cá nhân cũng là đơn vị có quyền ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với các trường hợp vi phạm.

Theo quy định, trong vòng 10 ngày kể từ thời điểm ban hành quyết định hủy kết quả trúng đấu giá, cơ quan chức năng phải xem xét và ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với các cá nhân vi phạm theo đúng quy định hiện hành.