Gánh nặng "phí đất": Tháo gỡ nút thắt nào cho người dân?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 đặt ra một câu hỏi lớn: Làm thế nào để tính đúng, tính đủ tiền sử dụng đất, giảm gánh nặng cho người dân mà không tạo ra lỗ hổng chính sách? Các chuyên gia đang chỉ ra rằng, nếu không có quy định rõ ràng, việc áp dụng thiếu linh hoạt có thể khiến "lợi ích" trở thành "gánh nặng" trong thực tế.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024, đưa ra hai phương án tính tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Phương án thứ nhất giữ nguyên quy định hiện hành, yêu cầu người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Phương án thứ hai khôi phục cơ chế thu theo tỷ lệ phần trăm: 30% cho phần diện tích trong hạn mức và 50% cho phần vượt hạn mức.

Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị Chính phủ ban hành một nghị quyết riêng. HoREA đề xuất mức thu nên thống nhất trên toàn quốc, chỉ 20% với diện tích trong hạn mức và 30% với diện tích vượt hạn mức, cho rằng phương án của Bộ Tài chính vẫn còn cao.

Bảng giá "trên trời" và gánh nặng "khổng lồ"

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định, việc áp 100% bảng giá đất cho toàn bộ diện tích đang khiến người dân "sốc" vì chi phí chuyển đổi quá cao. Ông cho rằng, các địa phương đã "nâng cấp" bảng giá đất ở lên tiệm cận 50-70% giá thị trường, trong khi giá đất nông nghiệp vẫn rất thấp, dẫn đến chi phí chuyển đổi tăng vọt từ vài trăm triệu lên đến vài tỷ đồng.

Lấy ví dụ tại TP. Hồ Chí Minh, một bất động sản tại Cần Giờ có chi phí chuyển đổi tăng 12 lần, từ 185 triệu lên 2,25 tỷ đồng. Tương tự, một lô đất ở quận Bình Thạnh tăng 15 lần, từ 53 triệu lên 786 triệu đồng. Chi phí "khủng khiếp" này không chỉ tạo gánh nặng tài chính mà còn đẩy người dân vào thế khó: đất có nhưng không thể sử dụng hợp pháp.

Theo ông Kiên, việc áp dụng cách thu theo tỷ lệ phần trăm là hợp lý hơn, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân, hạn chế khiếu nại và có thể tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường.

Đề xuất chính sách: Linh hoạt và công bằng

Đồng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn G6 Group Nguyễn Anh Quê cho rằng việc miễn, giảm tiền sử dụng đất sẽ tạo cú hích cho phân khúc đất nền, giúp thị trường sôi động trở lại. Ông đề xuất chính sách cần được chia thành nhiều trường hợp cụ thể:

Miễn phí cho diện tích trong hạn mức với đất sử dụng ổn định lâu dài.

Giảm 70% (thu 30%) cho phần vượt hạn mức khi chuyển đổi để cho tặng, thừa kế.

Giảm 50% cho các thửa đất nông nghiệp có quy hoạch đất ở.

Ông Quê nhấn mạnh, chính sách này phải được quy định rõ ràng về phạm vi địa lý, thời gian và điều kiện áp dụng để tránh gây khó khăn và phát sinh khiếu kiện.

Ông Lê Quốc Kiên cũng đề xuất chính sách linh hoạt hơn, ưu tiên nhu cầu an cư thực của người dân. Với những hộ sở hữu bất động sản đầu tiên, ông đề xuất miễn phí cho diện tích trong hạn mức cơ bản (ví dụ 100m2), sau đó áp mức thu tăng dần. Ngược lại, với những người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, mức thuế có thể cao hơn để hạn chế đầu cơ.

Mặc dù quy định hiện hành cho phép người dân ghi nợ tiền sử dụng đất, nhưng việc này lại hạn chế nhiều quyền quan trọng của chủ sở hữu. Do đó, các chuyên gia đề xuất các ngân hàng có thể nghiên cứu chương trình "Cho vay đóng tiền chuyển lên thổ cư" với thời hạn dài hơn, giúp người dân vừa hoàn thành nghĩa vụ, vừa có thể thực hiện các quyền của mình.

Đặc biệt, ông Lê Quốc Kiên kiến nghị nhà nước nên hoàn trả phần chênh lệch cho những người đã phải đóng 100% tiền chuyển đổi theo quy định cũ, coi đây là một hành động công bằng và xây dựng niềm tin cho người dân.