FOMO bất động sản lan rộng: Cẩn trọng trước 'bẫy' thanh khoản

Với giới đầu tư, “vị trí là tất cả” từng là câu cửa miệng. Nhưng trong thời kỳ thanh lọc, tài sản có thể chuyển nhượng nhanh chóng mới là thứ được ưu ái thực sự.

Khi thị trường bước vào chu kỳ khởi sắc…

Theo thông tin từ OneHousing, chỉ trong ngày mở bán đầu tiên của phân khu Hừng Đông thuộc dự án Vinhomes Đan Phượng, 90% giỏ hàng đã nhanh chóng tìm được chủ nhân. Ngoài lý do số lượng căn giới hạn, sức hút lớn còn đến từ vị trí đắc địa và mức giá được xem là hợp lý so với mặt bằng chung. Mô hình “cháy hàng” tương tự cũng từng diễn ra tại nhiều phân khu của Vinhomes Cổ Loa.

Trở lại thời điểm cuối năm 2024, hàng loạt dự án của những tên tuổi lớn như Vinhomes, MIK Group, Masterise Homes, CapitaLand… cũng chứng kiến tình trạng “ra hàng là hết”. Có thể nói, thị trường nhà ở tại Thủ đô đang trải qua một giai đoạn hiếm hoi mà mọi chỉ số thương mại đều thăng hoa, cho thấy nhu cầu thực và dòng tiền đầu tư đều đang tìm đúng điểm rơi.

Bước sang năm 2025, nhiều tín hiệu tích cực từ vĩ mô tiếp tục nâng đỡ thị trường. Chính sách tiền tệ nới lỏng duy trì ổn định, lãi suất cho vay giữ ở mức thấp, trong khi các gói tín dụng ưu đãi, đầu tư công mạnh mẽ và dòng vốn FDI tăng tốc trở thành động lực kép thúc đẩy tâm lý nhà đầu tư. Một chu kỳ “tiền rẻ” đang dần hình thành và lan tỏa hiệu ứng tích cực lên nhiều phân khúc bất động sản.

Không chỉ dừng lại ở các yếu tố kinh tế, thông tin (dù mới dừng ở mức “tin đồn”) về chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính cũng đang tạo ra những cơn sóng đầu cơ cục bộ. Như hiệu ứng domino, các hội nhóm đầu tư bắt đầu đổ bộ về những vùng ven Hà Nội như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương… khiến thị trường nhanh chóng nóng lên.

Các chuyên gia đánh giá, năm 2025 có thể mở ra một giai đoạn tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam – khác biệt hoàn toàn so với các năm trước. Sự phục hồi đang diễn ra không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn gắn liền với những thay đổi trong hành vi đầu tư, sự hỗ trợ chính sách, cùng một loạt điều chỉnh từ khung pháp lý đến hoạt động thực tiễn.

Jones Lang Lasalle (JLL) – Tập đoàn tư vấn bất động sản toàn cầu – nhận định thị trường Việt Nam đang phục hồi rõ nét và sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm nay. Việc chi phí vốn giảm, tâm lý đầu tư được cải thiện và nền tảng nhân khẩu học – chính sách – hạ tầng vững vàng giúp bất động sản Việt Nam giữ vững vị thế là một điểm đến hấp dẫn của khu vực Đông Nam Á.

JLL cho biết, chỉ riêng năm 2024, vốn thực hiện từ các dự án FDI đạt 25,4 tỷ USD – tăng 9,4% so với năm trước đó. Những con số này phần nào lý giải vì sao các “điểm nóng” bất động sản, từ công nghiệp đến nhà ở, lại tăng nhiệt nhanh chóng khi hạ tầng và nguồn lực đầu tư được tập trung mạnh mẽ.

Thanh khoản: Thước đo sống còn

Theo ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển kinh doanh của OneHousing, lo ngại về lạm phát và bất ổn vĩ mô đã hạ nhiệt đáng kể, kéo theo tâm lý thị trường chuyển từ trạng thái phòng thủ sang chủ động hơn, thậm chí sẵn sàng chấp nhận rủi ro có tính toán. Trong bối cảnh giá vàng liên tục phá đỉnh, chứng khoán hút tiền mạnh, bất động sản tiếp tục được xem là nơi trú ẩn có khả năng sinh lời dài hạn.

Tuy nhiên, ông Trung cũng cảnh báo rằng, làn sóng gom đất lan nhanh theo tin đồn sáp nhập địa giới có thể đẩy giá lên mức không tưởng và tạo ra những “bẫy FOMO” nguy hiểm. Nhà đầu tư dễ rơi vào thế mắc kẹt nếu mua vào ở vùng giá quá cao.

“Muốn tránh rủi ro, nhà đầu tư buộc phải ưu tiên tính thanh khoản, kiểm soát đòn bẩy tài chính và luôn tự vấn: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ sống ở đó?” – ông Trung nói.

Đồng quan điểm, ông Ngô Bá Trọng – Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) – cho rằng dù thị trường đang hé mở nhiều cơ hội nhờ nguồn cung cải thiện và vĩ mô hỗ trợ, thì việc chọn sản phẩm vẫn cần tuân theo nguyên tắc “thanh khoản trước, lợi nhuận sau”.

Theo ông Trọng, sau khi rà soát kỹ các yếu tố về vị trí (giao thông thuận tiện, tiềm năng khai thác), pháp lý và giá bán, nhà đầu tư phải đặt câu hỏi thực tế về khả năng thoát hàng. “Sản phẩm dù tốt đến đâu mà không thanh khoản thì cũng là một khoản đầu tư rủi ro”, ông nhấn mạnh.

Một đại diện phân phối bất động sản lớn khu vực phía Bắc cũng cho rằng, trong giai đoạn thị trường hưng phấn, nhiều nhà đầu tư thường mắc sai lầm khi quá tin vào “sóng” tạo bởi chủ đầu tư. “Chủ đầu tư bán xong, rút lui thì phần lớn những sản phẩm đó sẽ không còn dễ bán như ban đầu. Nhà đầu tư đi sau nếu không tỉnh táo sẽ dễ bị mắc kẹt”, vị này lưu ý.

Theo chuyên gia này, “thanh khoản” là tiêu chí sống còn khi quyết định xuống tiền. Sản phẩm tốt phải là sản phẩm có thể dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt khi cần. Và để làm được điều đó, nó phải hội tụ đủ các yếu tố: pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, giá bán hợp lý và phù hợp với nhu cầu thực, không bị thổi giá quá đà.

Trong ngành đặc thù như bất động sản – nơi giá trị đầu tư lớn và chu kỳ chuyển nhượng chậm hơn các lĩnh vực khác – thanh khoản chính là tấm khiên bảo vệ nhà đầu tư trước những cơn sóng lớn. Nhất là khi thị trường đang bước vào giai đoạn hưng phấn, tỉnh táo để lựa chọn sản phẩm dễ giao dịch chính là chìa khóa đảm bảo sự bền vững cho chiến lược đầu tư dài hạn.