DXG - Áp lực từ công ty LDLK đè nặng lên LN ròng Q4/23

DXG ghi nhận lợi nhuận (LN) ròng dương trong quý thứ ba liên tiếp, LN ròng Q4/23 đạt 47,1 tỷ đồng so với khoản lỗ 341,6 tỷ đồng trong Q4/22. KQKD cải thiện dù mảng dịch vụ môi giới của DXG cho thấy khó khăn và khoản lỗ ròng lớn đến từ công ty liên doanh liên kết. LN ròng năm 2023 hoàn thành 91,4% dự phóng của chúng tôi và phù hợp với dự phóng của chúng tôi.

Điểm nhấn tài chính

Chúng tôi kỳ vọng doanh số ký bán năm 2024 từ hai dự án chính Gem Sky World (GSW) và DXH Riverside của DXG sẽ cải thiện so với mức nền thấp khoảng 500 tỷ đồng trong 2023, giảm 80% so với năm 2022.

Dù KQKD 2023 của DXG phù hợp với dự phóng của chúng tôi nhưng chúng tôi sẽ đánh giá lại mức giá mục tiêu 19.900 đồng/cp của DXG do KQKD mảng môi giới bất động sản chưa cho thấy dấu hiệu hồi phục.

Luận điểm đầu tư

Dự án Opal Skyline đóng góp chính cho tăng trưởng DT mạnh trong Q4/23

DT Q4/23 tăng 49,0% svck đạt 1.400 tỷ đồng, chủ yếu đến từ bàn giao dự án Opal Skyline. DT từ bàn giao nhà tăng 229,9% svck do mức nền thấp trong Q4/22 và đóng góp 1.068 tỷ đồng vào doanh thu. Trong năm 2023, doanh thu từ bàn giao nhà của DXG đi ngang svck đạt 2.801 tỷ đồng trong năm thị trường BĐS nhiều thách thức.

Mảng môi giới BĐS của DXG cho thấy sự sụt giảm rõ rệt

DT từ mảng môi giới đã cho thấy những khó khăn rõ ràng của thị trường bất động sản trong 2023 đã thấm vào hoạt động kinh doanh của DXG. Doanh thu môi giới BĐS của DXG trong năm 2023 giảm 70,2% svck xuống còn 602 tỷ đồng, làm dấy lên lo ngại về triển vọng kinh doanh của DXG trong giai đoạn tới.

Doanh thu mảng môi giới suy yếu gây áp lực lên biên LN gộp của DXG

Mảng môi giới có biên LN gộp cao, đạt 75% trong năm 2021 và 74% trong năm 2022. Tuy nhiên, mảng môi giới chỉ đóng góp chưa tới 15% vào doanh thu trong Q4/23 và chỉ đóng góp 16% năm 2023, so với mức đóng góp 31% trong Q4/22 và 36% trong năm 2022. Do đó, biên LN gộp trong Q4/23 và năm 2023 lần lượt giảm 4,3% điểm và 8,2% điểm svck.

Công ty LDLK của công ty con (DXS) ghi nhận mức lỗ lớn

LN ròng trong Q4/23 của DXG tiếp tục cho thấy sự cải thiện svck dù bị ảnh hưởng bởi ghi nhận khoản lỗ từ công ty LDLK của Đất Xanh Miền Nam (thuộc sở hữu gián tiếp của DXG thông qua công ty con DXS) hơn 100 tỷ đồng.

Nổ lực tinh gọn bộ máy nhân sự đã làm bệ đỡ cho lợi nhuận của DXG

Số lượng nhân sự của DXG đã giảm mạnh xuống mức thấp kỷ lục còn 2.249 nhân viên (giảm 67,7% svck) trong Q1/23 và duy trì ổn định ở mức này tính đến cuối năm 2023. Nhờ đó, chi phí BH&QLDN trong Q4/23 và năm 2023 đã thể hiện sự cải thiện rõ rệt giảm 55% svck xuống lần lượt còn 312 tỷ đồng và 955 tỷ đồng.