Dự báo choáng về giá chung cư 2026

Bước sang năm 2026, giới chuyên gia bất động sản đồng thuận nhận định rằng "cơn sốt" giá chung cư đã đi qua đỉnh điểm. Thay vì tiếp tục tăng phi mã như năm 2025, thị trường căn hộ đang chuyển sang trạng thái ổn định, đi ngang, thậm chí có thể điều chỉnh nhẹ ở một số phân khúc do áp lực từ nguồn cung mới khổng lồ.

Đạt "đỉnh" giá và áp lực nguồn cung

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, chỉ ra rằng giá chuyển nhượng tại thị trường thứ cấp đã tiệm cận vùng đỉnh. Tính đến cuối năm ngoái, giá căn hộ Hà Nội đạt trung bình 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7%. Tuy nhiên, thanh khoản đã bắt đầu suy yếu từ quý IV/2025 với lượng giao dịch giảm 22%, báo hiệu sự đảo chiều của dòng tiền. Nguyên nhân chính kìm hãm đà tăng giá là nguồn cung bùng nổ. Dự kiến năm 2026 sẽ có khoảng 35.000 - 40.000 căn hộ được bàn giao, chủ yếu đến từ các đại đô thị vùng ven. Sự gia tăng nguồn cung này sẽ làm dịu cơn khát nhà ở, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ lướt sóng giảm nhiệt rõ rệt.

Bài học từ TP.HCM và quy luật cung cầu

Chuyên gia CBRE nhận định Hà Nội đang đi theo quỹ đạo của TP.HCM giai đoạn trước: Khi giá chạm ngưỡng chịu đựng của người mua (100 - 200 triệu đồng/m²), thị trường buộc phải chững lại. Tương tự, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang tăng nhanh hơn cầu, khiến giá khó tăng nóng nhưng bất động sản vẫn giữ vai trò là kênh trú ẩn an toàn nếu kinh tế vĩ mô ổn định.

Ba kịch bản cho năm 2026 Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS) đưa ra dự báo chi tiết với 3 kịch bản tùy thuộc vào biến số vĩ mô:

Kịch bản Tích cực: Nguồn cung tăng 40-50%, giá bán tăng 10-15%.

Kịch bản Kỳ vọng (Khả thi nhất): Nguồn cung tăng 30-40%, giá bán chỉ tăng nhẹ 5-10%.

Kịch bản Thách thức: Nếu chính sách tiền tệ thắt chặt, giá bán chỉ nhích nhẹ 2-5% với thanh khoản thấp.

Thận trọng hơn, VinaCapital dự báo giá sơ cấp thậm chí có thể điều chỉnh giảm nhẹ do lãi suất vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm và sự cạnh tranh gay gắt từ các dự án mới ra hàng. Nhìn chung, 2026 sẽ là năm của sự thanh lọc và ổn định thay vì những đợt sóng tăng giá bất chấp.