Dự án đìu hiu, giao dịch èo uột: Vì sao tín dụng BĐS TP.HCM vẫn tăng?

Tín dụng bất động sản TP.HCM tăng mạnh nhưng chủ yếu phục vụ đảo nợ và tái cấu trúc, trong khi thị trường thiếu hụt dự án mới và nhu cầu mua thật vẫn yếu, tạo nên nghịch lý dòng tiền chảy sai hướng. Điều này đặt ra thách thức lớn về minh bạch và hiệu quả sử dụng vốn trong ngành.

Tín dụng bất động sản TP.HCM cán mốc 1,116 triệu tỷ đồng cuối tháng 4, tăng 2,85% so với cuối 2024 — một tín hiệu lạ giữa bối cảnh dự án khan hiếm và giao dịch nguội lạnh. Dòng tiền lớn đổ vào đâu khi thị trường gần như tê liệt? Câu hỏi này đang chờ lời giải từ những ai thực sự am hiểu vận động sâu bên trong ngành.

Dư nợ tín dụng bất động sản TP.HCM vượt 727.000 tỷ đồng dành cho vay mua, sửa nhà – con số khiến dư luận đặt câu hỏi: tiền đang chảy vào túi dân thật sự hay chỉ là vòng quay đảo nợ của doanh nghiệp?

Theo NHNN chi nhánh khu vực 2, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 28% tổng dư nợ, trong đó nhóm vay mua nhà và sửa chữa chiếm tới 65%. Tuy nhiên, sự tăng trưởng tín dụng không song hành cùng sức sống thị trường. Suốt 4 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ có vỏn vẹn 3 dự án đủ điều kiện huy động vốn, toàn bộ tập trung vào phân khúc cao cấp, gần như không có dấu hiệu xuất hiện nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở xã hội – phân khúc thiết yếu cho đại đa số người dân.

Giao dịch thứ cấp dù tăng nhẹ vẫn còn khiêm tốn, trong khi nguồn cung mới chỉ bằng 10% so với năm 2017. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu đặt câu hỏi chua chát: “Dòng tín dụng ấy đã chảy về đâu khi doanh nghiệp kẹt vốn, người dân cũng ít vay?”.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cảnh báo, phần lớn tín dụng hiện chỉ phục vụ đảo nợ, trả lãi và tái cấu trúc tài chính, không tạo ra dòng vốn đầu tư phát triển mới. Dư nợ phình to do áp lực lãi suất và giá vốn hàng tồn kho, nhưng thị trường vẫn đói vốn thật – một nghịch lý gai góc.

Nhiều doanh nghiệp đang loay hoay xử lý đáo hạn trái phiếu cuối năm 2025 trong bối cảnh pháp lý dự án vẫn bế tắc, khiến vốn ngân hàng khó chảy đúng chỗ cần thiết.

Trong khi đó, hoạt động mua bán thứ cấp và đất nền vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai sôi động, tạo nên dòng tiền chảy “đổi vùng”. Nhưng đó chủ yếu là đầu tư, đầu cơ chứ không phải nhu cầu mua ở thật, càng làm cho tín dụng bất động sản trở nên méo mó và rối loạn.

Chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng tín dụng tăng trưởng chủ yếu nhờ vay sửa nhà, tái thế chấp tài sản cá nhân, trong khi doanh nghiệp dùng tài sản tỉnh vay vốn tại TP.HCM để tăng dư nợ mà không phản ánh đúng tình trạng thị trường thực tế tại chỗ.

Tín dụng bất động sản lớn, thị trường ì trệ, vốn chảy sai hướng – bức tranh này đòi hỏi sự minh bạch và cải tổ căn bản để tránh bong bóng tín dụng và thị trường thiếu lành mạnh.