#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Dòng vốn bất động sản đang đổi hướng?

Không còn những gói cứu trợ cào bằng, thị trường địa ốc năm 2026 bước vào kỷ nguyên phân loại khắt khe, nơi dòng tiền chỉ chảy về những dự án có pháp lý minh bạch và chạm đúng nhu cầu thực.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một thay đổi đáng chú ý trong cách điều hành tín dụng. Thay vì siết hoặc nới đồng loạt, dòng vốn được định hướng rõ ràng hơn vào các lĩnh vực phục vụ nhu cầu thực và hoạt động sản xuất.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026. Động thái này được đánh giá là bước đi mang tính chọn lọc, nhằm hỗ trợ những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế và an sinh xã hội rõ nét.

Điểm đáng chú ý là định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản không hề thay đổi. Các ngân hàng vẫn phải bảo đảm tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản phù hợp với tăng trưởng tín dụng chung. Điều này đồng nghĩa thị trường sẽ không quay lại giai đoạn dòng tiền đổ vào bất động sản một cách ồ ạt như trước đây.

Giới phân tích cho rằng bất động sản công nghiệp sẽ là nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất. Trong bối cảnh dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển vào Việt Nam, nhu cầu về quỹ đất công nghiệp, kho bãi và hạ tầng logistics vẫn duy trì ở mức cao. Việc được mở rộng dư địa tín dụng sẽ giúp doanh nghiệp tăng tốc giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và mở rộng nguồn cung.

Nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng hưởng lợi đáng kể từ chính sách mới. Đây là phân khúc đang thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu của người dân vẫn rất lớn. Việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn có thể góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp.

Ở chiều ngược lại, các phân khúc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc mang tính đầu cơ tiếp tục nằm trong diện giám sát chặt chẽ. Thông điệp của cơ quan quản lý là ưu tiên dòng vốn cho những lĩnh vực tạo ra giá trị thực, thay vì thúc đẩy các vòng xoáy tăng giá tài sản.

Xu hướng này cũng đang được nhiều ngân hàng thương mại áp dụng. Thay vì dựa chủ yếu vào tài sản bảo đảm, các tổ chức tín dụng ngày càng chú trọng đến tính khả thi của dự án, dòng tiền, năng lực chủ đầu tư và nhu cầu thực tế của thị trường.

Điều đó đồng nghĩa doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thích nghi với một cuộc sàng lọc mới. Khả năng tiếp cận vốn không còn phụ thuộc đơn thuần vào quy mô tài sản hay kỳ vọng tăng giá, mà gắn chặt hơn với chất lượng dự án, tính minh bạch pháp lý và hiệu quả kinh doanh.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo việc mở rộng tín dụng có chọn lọc chỉ phát huy hiệu quả nếu đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ. Rủi ro lớn nhất không nằm ở quy mô dòng vốn mà ở việc dòng tiền có được sử dụng đúng mục đích hay không.

Theo đó, ngân hàng cần tăng cường kiểm soát quá trình giải ngân, giám sát dòng tiền theo tiến độ dự án và đánh giá hiệu quả đầu tư thực tế. Song song với đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu liên thông giữa ngân hàng, cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai sẽ giúp nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Về dài hạn, các chuyên gia cho rằng tín dụng chỉ là một phần của bài toán. Muốn thị trường phát triển bền vững, cần đồng thời cải cách thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và mở rộng không gian phát triển đô thị thông qua các đô thị vệ tinh cùng hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ.

Khi dòng vốn được phân bổ đúng địa chỉ và đi cùng cơ chế giám sát hiệu quả, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội tăng trưởng ổn định hơn, hạn chế các chu kỳ sốt nóng và tạo nền tảng bền vững cho nền kinh tế.