Dòng tiền âm năm thứ 5, nợ phình to: Sức khỏe tài chính Nhà Khang Điền ra sao?

Trong bối cảnh liên tiếp bị cơ quan quản lý “tuýt còi” vì các vi phạm liên quan đến trái phiếu và thuế, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) vẫn ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận mạnh trong năm 2025. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh lợi nhuận tích cực là tình trạng dòng tiền kinh doanh âm kéo dài nhiều năm và áp lực tài chính ngày càng gia tăng.

Bị nêu tên trong kết luận thanh tra và xử phạt thuế

Ngày 6/2/2026, Thanh tra Chính phủ ban hành Kết luận thanh tra số 46/KL-TTCP về việc chấp hành quy định pháp luật trong phát hành và sử dụng vốn từ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Kết luận này xem xét 26 doanh nghiệp với tổng cộng 271 mã trái phiếu, tổng giá trị hơn 119.770 tỷ đồng.

Trong danh sách này, Nhà Khang Điền bị xác định chưa công bố đầy đủ các thông tin theo quy định, bao gồm mục đích phát hành, thời điểm giải ngân, kế hoạch phát hành và thông tin tài sản bảo đảm. Doanh nghiệp cũng bị chỉ ra việc chậm công bố báo cáo tài chính định kỳ và thiếu minh bạch về việc sử dụng nguồn vốn, cũng như nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi trái phiếu.

Đáng chú ý, hơn 100 tỷ đồng từ một số đợt phát hành trái phiếu đã được sử dụng không đúng phương án đã công bố hoặc phê duyệt.

Trước đó, ngày 22/1/2026, Cục Thuế TP.HCM cũng ban hành quyết định xử phạt hành chính đối với Nhà Khang Điền do có hành vi khai sai trong hồ sơ thuế. Mặc dù không làm giảm số thuế phải nộp, doanh nghiệp vẫn bị xử phạt 26 triệu đồng.

Các động thái xử lý này diễn ra trong bối cảnh yêu cầu minh bạch tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản ngày càng được siết chặt, đặc biệt với các doanh nghiệp có hoạt động huy động vốn qua trái phiếu.

Lợi nhuận tăng mạnh, biên lợi nhuận cải thiện

Trái ngược với những vấn đề về tuân thủ, kết quả kinh doanh năm 2025 của Nhà Khang Điền cho thấy sự tăng trưởng đáng kể.

Riêng quý IV/2025, doanh thu thuần đạt 1.816,3 tỷ đồng, giảm 11,3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận gộp tăng mạnh 42%, đạt 1.289,6 tỷ đồng, kéo biên lợi nhuận gộp lên mức 71%. Sau khi trừ các chi phí, lợi nhuận trước thuế đạt 983,3 tỷ đồng, tăng gần 95%, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 793 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi.

Lũy kế cả năm 2025, doanh thu thuần đạt 4.673,8 tỷ đồng, tăng 42,6% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.633,9 tỷ đồng, tăng hơn 103%. Trong đó, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 1.052,7 tỷ đồng, tăng gần 30%.

Biên lợi nhuận gộp cả năm đạt 59,4%, phản ánh khả năng kiểm soát chi phí và tối ưu hóa hiệu quả dự án của doanh nghiệp.

Dòng tiền kinh doanh âm năm thứ 5 liên tiếp

Dù lợi nhuận tăng trưởng mạnh, chất lượng lợi nhuận của Nhà Khang Điền lại đặt ra nhiều dấu hỏi khi xét đến dòng tiền thực tế.

Trong năm 2025, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 3.174,7 tỷ đồng, dù đã cải thiện so với mức âm 3.647,5 tỷ đồng năm 2024. Tuy nhiên, đây đã là năm thứ 5 liên tiếp dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp ở trạng thái âm.

Cụ thể, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp âm:

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc gia tăng các khoản phải thu thêm 2.398,1 tỷ đồng và hàng tồn kho tăng 281,4 tỷ đồng, trong khi các khoản phải trả giảm mạnh 1.483,2 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp đã chi gần 829 tỷ đồng để trả lãi vay và gần 298 tỷ đồng tiền thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Phụ thuộc lớn vào vốn vay để bù đắp dòng tiền

Do dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, Nhà Khang Điền phải dựa vào nguồn vốn vay để duy trì hoạt động.

Trong năm 2025, doanh nghiệp vay mới 5.458,6 tỷ đồng, tăng hơn 25% so với năm trước. Sau khi trả nợ gốc 2.407,4 tỷ đồng, dòng tiền tài chính thuần vẫn dương 3.192,1 tỷ đồng.

Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ vay đạt 10.149,4 tỷ đồng, tăng 33% so với đầu năm và chiếm gần 30% tổng nguồn vốn. Trong đó:

Chi phí lãi vay thực trả trong năm lên tới 828,9 tỷ đồng, tăng hơn 11% so với năm trước, phản ánh áp lực tài chính ngày càng lớn.

Tài sản tập trung lớn vào tồn kho và dự án dở dang

Cơ cấu tài sản của Nhà Khang Điền cho thấy phần lớn nguồn lực đang nằm trong các dự án chưa hoàn tất.

Tại ngày 31/12/2025, tổng tài sản đạt 34.064,3 tỷ đồng, tăng gần 11% so với đầu năm. Trong đó:

Như vậy, gần 73% tổng tài sản của doanh nghiệp nằm trong tồn kho và dự án dở dang — những khoản mục chưa tạo ra dòng tiền ngay lập tức.

Trong khi đó, tiền và tương đương tiền đạt 2.546,6 tỷ đồng, giảm gần 18% so với đầu năm, cho thấy áp lực thanh khoản đang gia tăng.

Áp lực tài chính và minh bạch sẽ tiếp tục gia tăng

Việc bị cơ quan quản lý nhắc nhở về các vi phạm liên quan đến trái phiếu và thuế đặt Nhà Khang Điền vào vị thế cần cải thiện tính minh bạch và tuân thủ tài chính.

Dù lợi nhuận kế toán tăng trưởng mạnh, việc dòng tiền kinh doanh liên tục âm cho thấy doanh nghiệp chưa tạo được dòng tiền thực từ hoạt động cốt lõi. Thay vào đó, công ty phải phụ thuộc vào vốn vay để duy trì hoạt động và đầu tư dự án.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều biến động, sức khỏe tài chính của Nhà Khang Điền trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng bán hàng, thu hồi công nợ, cũng như điều kiện huy động vốn trên thị trường.