Doanh nghiệp bất động sản trước nguy cơ "quả trứng vỡ" đầy bất định

Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8 nhưng đến bây giờ một số tỉnh đang lúng túng trong quy trình tính giá đền bù giải phóng mặt bằng, thậm chí có những điều máy móc gây ách tắc cho doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang trong tình thế mong manh, tựa như đứng trên một quả trứng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Rủi ro này không chỉ đe dọa riêng ngành mà còn tiềm ẩn nguy cơ kéo theo những khó khăn lớn cho toàn bộ nền kinh tế.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại: Những nghịch lý khó lường

Dù thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến những diễn biến bất ngờ với giá nhà đất không ngừng tăng cao, sức mua vẫn chỉ cải thiện nhẹ so với đầu năm. Mặc dù các quy định pháp luật đã được điều chỉnh nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn, thị trường vẫn chưa phục hồi thanh khoản như giai đoạn 2018-2019. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu: phân khúc nhà ở bình dân – phù hợp với phần lớn người dân – gần như không tồn tại, trong khi các sản phẩm cao cấp lại chiếm đa số.

Hàng rào pháp lý: Bước tiến nhưng chưa đồng bộ

Nhận thấy sự chồng chéo và rắc rối giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Quốc hội và Chính phủ đã nhanh chóng điều chỉnh, với cả ba luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Đây là bước đi thể hiện quyết tâm cải cách mạnh mẽ, mang đến kỳ vọng sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc tồn đọng.

Đặc biệt, nghị quyết thí điểm chuyển đổi các loại đất khác thành đất ở đã được Quốc hội thông qua gần đây. Điều này không chỉ giảm lãng phí tài nguyên đất mà còn hứa hẹn gia tăng nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, hiệu quả thực sự của các chính sách này phải chờ đến năm 2025.

Mặc dù luật được ban hành nhanh chóng, nhưng việc triển khai tại các địa phương lại không đồng bộ. Nhiều tỉnh thành đang lúng túng trong việc áp dụng các quy trình như tính giá đền bù giải phóng mặt bằng, gây ra tình trạng ách tắc cho doanh nghiệp. Một số nơi thực hiện nhanh chóng, nhưng nhiều địa phương khác lại chậm trễ, kéo dài thời gian thực thi.

Định giá đất: Thách thức cốt lõi

Định giá đất hiện nay vẫn là bài toán khó. Các phương pháp định giá dựa trên thửa đất đấu giá gần đây chưa phản ánh đúng giá thị trường, trong khi quy trình lại phụ thuộc quá nhiều vào các đơn vị tư vấn thẩm định. Thêm vào đó, sự thiếu thống nhất trong việc thực hiện ở cấp địa phương và tâm lý “sợ sai” càng làm kéo dài thời gian định giá.

Nếu giá đất tiếp tục tăng cao, giá bất động sản sẽ leo thang tương ứng, dẫn đến nguy cơ không còn người mua. Điều này có thể khiến lượng hàng tồn kho bất động sản phình to, làm thị trường bị đình trệ.

Nguy cơ từ việc đầu tư bất động sản lớn

Theo quy định mới, các dự án bất động sản tại đô thị phải xây dựng hoàn thiện trước khi bán hoặc cho thuê, dẫn đến yêu cầu vốn đầu tư ban đầu rất lớn. Nếu dòng tiền không được đảm bảo, doanh nghiệp sẽ đối mặt với nguy cơ phá sản. Áp lực dòng tiền, giá đất tăng cao và hàng tồn kho không tiêu thụ được khiến các doanh nghiệp bất động sản như đang “đứng trên quả trứng có thể vỡ bất cứ lúc nào”, kéo theo rủi ro lan rộng đến toàn bộ nền kinh tế.

Quản lý đất đai: Trụ cột để phát triển bền vững

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý. Vì vậy, vai trò của các cơ quan quản lý trong việc định giá và giám sát là tối quan trọng. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, giá đất sẽ trở nên “trôi nổi”, dẫn đến những biến động khó lường.

Để thị trường phát triển bền vững, rất cần các bộ ngành ban hành hướng dẫn chi tiết về định giá đất sao cho phù hợp với giá trị thực tế. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản mới có thể tìm lại được sự ổn định và lành mạnh, mang đến cơ hội tiếp cận nhà ở cho mọi tầng lớp trong xã hội.