Đô thị thừa cao tầng, thiếu nhà phố: Mâu thuẫn lớn của thị trường hiện đại

Bất động sản thấp tầng tại trung tâm TP.HCM đang ngày càng khan hiếm do quỹ đất hạn chế và ưu tiên phát triển cao tầng, dẫn tới lệch pha cung – cầu nghiêm trọng. Giá bán tăng vọt, trong khi nguồn cung mới gần như không có, biến phân khúc này thành “của hiếm” giữa lòng đô thị.

Giữa làn sóng phát triển ồ ạt của bất động sản cao tầng, nguồn cung nhà ở thấp tầng tại TP.HCM – đặc biệt là phân khúc biệt thự cao cấp – đang ngày càng teo tóp. Nghịch lý lớn nhất của thị trường hiện nay: cầu không giảm, nhưng cung ngày một biến mất khỏi vùng lõi đô thị.

Trong khi các tòa tháp liên tục vươn cao đánh dấu nhịp sống đô thị hiện đại, thì bất động sản thấp tầng đang dần trở thành một dòng tài sản quý hiếm. Không chỉ vì nguồn cung hạn chế, mà bởi những giá trị sống riêng tư, gắn bó với không gian xanh và cảm giác sở hữu “đất thật” ngày càng trở nên khan hiếm giữa trung tâm TP.HCM.

Theo số liệu từ Savills, chỉ 698 căn nhà liền thổ được mở bán tại TP.HCM trong quý I/2025, và tới 90% trong số đó nằm ở khu vực vùng ven. Lý do không nằm ở nhu cầu thị trường – vốn vẫn cao ổn định – mà ở những rào cản mang tính cấu trúc: quỹ đất trung tâm đã cạn kiệt, không còn dư địa để phát triển dự án thấp tầng đồng bộ; thủ tục pháp lý ngày càng khắt khe; trong khi nhiều chủ đầu tư ưu tiên mô hình căn hộ cao tầng để tối ưu hóa lợi nhuận và mật độ xây dựng.

Dự báo trong cả năm 2025, TP.HCM sẽ đón thêm khoảng 7.400 căn hộ mới, nhưng chỉ hơn 900 căn trong số đó là nhà thấp tầng – theo chia sẻ tại sự kiện “Tổng quan thị trường BĐS Việt Nam 2025” do CBRE công bố. Chính sự mất cân đối nghiêm trọng này đã đẩy giá bất động sản thấp tầng tại các vị trí trung tâm tăng mạnh trong suốt nhiều năm qua. Đơn cử, tại khu vực Nguyễn Cơ Thạch (khu đô thị Sala), một số căn biệt thự hiện đang được rao bán với giá gần 1 tỷ đồng/m² – con số khó tin nhưng lại là thực tế đang diễn ra.

Tỷ lệ hấp thụ đạt tới 74% cho thấy nhu cầu mạnh mẽ của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung co hẹp. Theo Cushman & Wakefield, giá nhà liền thổ tại TP.Thủ Đức – nơi được xem là trung tâm mới của TP.HCM – đã đạt bình quân 410 triệu đồng/m² trong quý I/2025, vượt xa mức trung bình toàn thành phố.

Bất động sản thấp tầng không chỉ đơn thuần là nơi ở. Đó là sự kết hợp giữa giá trị sở hữu cá nhân với giá trị tích sản dài hạn. Không gian sống biệt lập, gắn kết với thiên nhiên, đầy đủ tiện ích và dễ dàng kết nối đến các quận trung tâm và sân bay – tất cả làm nên một sản phẩm không thể thay thế trong bức tranh bất động sản thành thị.

Trong bối cảnh lệch pha cung – cầu ngày càng trầm trọng, câu hỏi lớn đặt ra là: đâu sẽ là nguồn cung mới cho bất động sản thấp tầng tại vùng lõi TP.HCM? Khi đất chật, người đông, các đô thị phải vươn cao, thì những khoảng không gian sống "sát đất" lại ngày một hiếm hoi – và vì thế, càng đáng giá.