Định giá rẻ chưa đủ kéo nhóm bất động sản "vượt rào"

Dù đã lùi về vùng định giá hấp dẫn sau nhịp giảm sâu, nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn chưa thể bứt phá. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất rục rịch tăng và dòng vốn tín dụng bị siết chặt, triển vọng phục hồi của "ngành xương sống" này đang đối mặt với những phép thử nghiệt ngã về thanh khoản.

Nhóm cổ phiếu bất động sản ghi nhận lực mua nổi bật trong phiên 11/3, khi thị trường hồi phục sau cú giảm mạnh trước đó do biến động giá dầu. Một trong những yếu tố thu hút dòng tiền là mặt bằng định giá đã lùi về vùng thấp, tiệm cận các ngưỡng hấp dẫn theo tiêu chí cơ bản.

Trường hợp của Vinhomes (VHM) là ví dụ điển hình. Dù xu hướng giá vẫn suy giảm, một số tổ chức phân tích cho rằng cổ phiếu đã về mức hợp lý với P/B khoảng 1,5 lần, thấp hơn trung bình nhiều năm. Tuy vậy, triển vọng kinh doanh ngắn hạn vẫn chịu áp lực khi tiến độ bán hàng dự kiến chậm lại, doanh số năm 2026 có thể giảm mạnh trước khi phục hồi từ các dự án mới trong năm sau.

Không riêng VHM, phần lớn cổ phiếu bất động sản đã điều chỉnh sâu trong ba tháng qua, đưa định giá phổ biến về quanh P/B xấp xỉ 1 lần. Ở vùng giá này, nhiều nhà đầu tư bắt đầu xem xét cơ hội tích lũy dài hạn.

Động thái của lãnh đạo doanh nghiệp cũng góp phần củng cố tâm lý thị trường. Tại Nam Long (NLG), cổ phiếu từng giảm xuống dưới giá trị sổ sách, kéo theo kế hoạch mua vào của người nội bộ. Tương tự, Phát Đạt (PDR) cũng ghi nhận đăng ký mua cổ phiếu từ lãnh đạo khi giá lùi về vùng thấp.

Dòng tiền trong phiên 11/3 lan tỏa trên diện rộng, từ VHM, NLG đến DXG, NVL hay VRE, cho thấy lực cầu bắt đáy đang hoạt động mạnh. Tuy vậy, đây chủ yếu vẫn là dòng tiền mang tính cơ hội, phản ứng với định giá hơn là kỳ vọng tăng trưởng rõ ràng.

Thị trường bất động sản còn nhiều lực cản

Dù xuất hiện tín hiệu sôi động cục bộ, thị trường bất động sản khó lặp lại các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Thay vào đó, xu hướng chủ đạo nhiều khả năng là thận trọng và chọn lọc hơn.

Thực tế cho thấy, các cơn “sốt” ngắn hạn đã nhanh chóng hạ nhiệt. Một số dự án từng ghi nhận lượng đặt mua lớn trong thời gian ngắn, nhưng không duy trì được sức nóng khi điều kiện thị trường thay đổi. Giá bán neo cao trong khi thanh khoản suy giảm khiến hoạt động giao dịch chững lại rõ rệt.

Nguyên nhân chính đến từ sự thay đổi của môi trường lãi suất và tín dụng. Khi chi phí vốn tăng và khả năng tiếp cận vốn bị siết chặt hơn, nhu cầu đầu tư và mua ở đều trở nên dè dặt.

Lãi suất và tín dụng là biến số then chốt

Từ cuối năm ngoái đến nay, mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại, trong khi tín dụng được điều hướng nhằm hạn chế đầu cơ. Nhiều khoản vay mua nhà không còn duy trì mức ưu đãi thấp như trước, khiến áp lực tài chính gia tăng đối với người vay.

Đáng chú ý, nhiều khoản vay ưu đãi sẽ bước vào giai đoạn thả nổi trong thời gian tới, với lãi suất có thể lên mức khoảng 10%/năm hoặc cao hơn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua nhà mà còn làm suy yếu nhu cầu vay mới.

Ở chiều ngược lại, nguồn cung dự kiến gia tăng tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM, góp phần làm giảm áp lực tăng giá. Khi cung – cầu dần cân bằng hơn, kỳ vọng về các đợt tăng giá mạnh như trước cũng trở nên kém thực tế.

Phục hồi sẽ mang tính chọn lọc

Các tín hiệu chính sách gần đây cho thấy thị trường bất động sản có thể dần ổn định, nhưng quá trình phục hồi sẽ không đồng đều. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý hoặc nhà ở cho công nhân được đánh giá có tiềm năng tốt hơn.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp tiếp tục đối mặt áp lực cạnh tranh và dư cung, đặc biệt tại khu vực nội đô. Các dự án mới với quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ và nhiều tiện ích cũng tạo thêm áp lực lên các doanh nghiệp hiện hữu.

Xu hướng điều tiết tín dụng theo hướng phân luồng sẽ làm gia tăng sự phân hóa giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh và sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ có lợi thế hơn trong chu kỳ phục hồi.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền trên thị trường chứng khoán vẫn duy trì sự thận trọng với nhóm cổ phiếu bất động sản. Nhịp hồi, nếu có, nhiều khả năng sẽ diễn ra từng phần, thay vì lan tỏa trên diện rộng như các chu kỳ trước.