Đấu thầu dự án: Phá thế độc quyền - Cơ hội nào cho "tay chơi" mới?

Nghị định 225 tháo gỡ nhiều rào cản trong lựa chọn nhà đầu tư dự án đất: bỏ tiêu chí kinh nghiệm bắt buộc, điều chỉnh cách tính nghĩa vụ tài chính và mở cơ chế chỉ định trong trường hợp đặc biệt. Tuy nhiên, thách thức vẫn còn ở chi phí đất, giải phóng mặt bằng và minh bạch hóa tiêu chí lựa chọn.

Từ 15/8/2025, Nghị định 225/2025/NĐ-CP có hiệu lực, mở ra cơ chế lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sử dụng đất với kỳ vọng thủ tục thông thoáng, cạnh tranh minh bạch. Nhưng câu hỏi lớn vẫn còn: cơ hội thực sự có đến với doanh nghiệp vừa và nhỏ, hay sân chơi vẫn thuộc về những “ông lớn” quen mặt?

Áp lực từ cơ chế cũ

Trước khi Nghị định 225 có hiệu lực, doanh nghiệp tham gia dự án sử dụng đất phải vượt qua nhiều rào cản. Theo cơ chế cũ, nhà đầu tư không chỉ cần năng lực tài chính mà còn phải có kinh nghiệm triển khai dự án tương tự – điều gần như loại bỏ cơ hội của các doanh nghiệp trẻ, dù năng động nhưng chưa từng thực hiện dự án lớn. Để đủ điều kiện, nhiều đơn vị phải liên danh hoặc “mượn” kinh nghiệm, làm phát sinh chi phí và rủi ro.

Áp lực tài chính cũng là trở ngại lớn khi tỷ lệ nộp ngân sách tính theo giá đất tham chiếu, bao gồm cả giá trúng đấu giá bất thường, buộc doanh nghiệp phải huy động vốn vượt khả năng. Với các dự án hạ tầng trọng điểm, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thiếu minh bạch khiến nhiều dự án bị “treo” hàng tháng, thậm chí cả năm.

Nghị định 225: Cơ hội và kỳ vọng

Nghị định mới loại bỏ yêu cầu kinh nghiệm như điều kiện tiên quyết, chỉ dùng để xếp hạng khi các nhà đầu tư ngang điểm, mở thêm cơ hội cho các doanh nghiệp mới tham gia. Tiêu chí tài chính vẫn là “rào cản số một”, song với doanh nghiệp đủ vốn, cơ chế mới giảm đáng kể chi phí liên danh và rủi ro pháp lý.

Đáng chú ý, cách tính nghĩa vụ tài chính với ngân sách được điều chỉnh: loại bỏ các mức giá trúng vượt 20% giá sàn khỏi danh mục tham chiếu, giúp giảm “giá ảo”, nâng an toàn vốn và giảm áp lực tài chính. Đồng thời, cơ chế chỉ định nhà đầu tư cho các dự án đặc thù như hạ tầng chiến lược, lấn biển, TOD giúp rút ngắn thủ tục, tiết kiệm nhiều tháng triển khai.

Nghị định cũng bổ sung ưu đãi cho doanh nghiệp khoa học công nghệ, khởi nghiệp, hoặc nhà đầu tư nước ngoài chuyển giao công nghệ; cho phép nới điều kiện chuyển nhượng vốn tại SPV sau vận hành, tạo dư địa cho huy động vốn và M&A.

Thách thức chưa hết

Doanh nghiệp vẫn chờ hướng dẫn chi tiết về tiêu chí lựa chọn, vốn chủ sở hữu, hệ số an toàn vốn, cũng như cơ chế chuyển tiếp dự án dở dang để tránh rủi ro kiện tụng. Minh bạch hóa đấu thầu qua mạng, chuẩn hóa hồ sơ điện tử, đồng bộ quy định với Luật Đất đai và văn bản tài chính đất đai là những yêu cầu cấp thiết.

Nếu các tiêu chí được áp dụng rõ ràng, minh bạch, Nghị định 225 có thể tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản: giảm cơ chế “xin – cho”, chọn đúng doanh nghiệp đủ năng lực và thúc đẩy tiến độ dự án, mang lại môi trường cạnh tranh công bằng, hiệu quả hơn.