Đầu cơ bất động sản sắp “hết đất sống”?

Từ năm 2026, với các chính sách quản lý, thuế và tín dụng mới, “sân chơi” của giới đầu cơ bất động sản được dự báo sẽ thu hẹp mạnh, nhường chỗ cho nhà đầu tư dài hạn và nhu cầu ở thực.

Định danh bất động sản: “khóa van” đầu cơ

Từ ngày 1/3/2026, quy định định danh bất động sản chính thức được triển khai, được xem là nền tảng quan trọng để siết quản lý thị trường và chính sách thuế. Theo đó, mỗi bất động sản – từ nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư đến sản phẩm trong dự án – sẽ có một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết việc định danh sẽ giúp cơ quan quản lý xác định chính xác một cá nhân sở hữu bao nhiêu bất động sản. Đây sẽ là căn cứ để áp thuế căn nhà thứ hai hoặc đánh thuế chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ, trong đó thời gian sở hữu càng ngắn, mức thuế càng cao.

“Cơ chế này sẽ hạn chế đáng kể tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn để thổi giá”, ông Toản nhận định.

Theo các chuyên gia, năm 2026 sẽ xuất hiện nhiều rào cản đối với nhóm đầu tư mạo hiểm, sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Ngược lại, nhà đầu tư trung – dài hạn, có khẩu vị an toàn và tầm nhìn bền vững vẫn có cơ hội.

Ông Phạm Đức Toản cho rằng các dự án gắn với hạ tầng lớn sẽ hưởng lợi rõ nét khi hàng loạt công trình giao thông trọng điểm được đẩy mạnh. Những trục giao thông chiến lược như vành đai, đường sắt đô thị, cầu vượt sông được kỳ vọng tạo động lực cho thị trường nhà ở và thương mại – dịch vụ.

Với phân khúc đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, khuyến nghị nhà đầu tư cần đánh giá kỹ tiềm năng địa phương, hạ tầng, quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế trước khi xuống tiền.

“Nhà đầu tư nên xác định tầm nhìn dài hạn, hạn chế lướt sóng để giảm thiểu rủi ro”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Chung cư khó lướt sóng

Không chỉ đất nền, phân khúc chung cư cũng được dự báo khó lướt sóng trong năm nay. Các yếu tố từng tạo điều kiện cho đầu cơ như nguồn cung khan hiếm, tâm lý FOMO, giá tăng nóng và lãi suất thấp đang dần thay đổi.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm.

Áp lực lãi suất gia tăng từ quý IV/2025, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến tâm lý nhà đầu tư. Từ tháng 10/2025, nhiều ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất huy động 1–2%. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12%.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến áp lực trả nợ tăng mạnh.

Giao dịch sụt giảm, thị trường sàng lọc mạnh

Số liệu cho thấy tâm lý thận trọng đang lan rộng. Báo cáo của One Mount Group cho biết, trong tháng 11/2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm 18% so với tháng trước. Riêng phân khúc chung cư, giao dịch thứ cấp giảm mạnh nhất, khoảng 22% theo tháng.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 – mức cao nhất trong 6 năm. Phần lớn nguồn cung đến từ chung cư, với hơn 80.000 sản phẩm mới.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch. Tuy nhiên, từ quý IV/2025, tỷ lệ này có xu hướng giảm do nguồn cung tăng mạnh và lãi suất nhích lên.

Đáng chú ý, hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Trong bối cảnh thị trường chững lại, hiện tượng rao bán “cắt lỗ” đã xuất hiện ở một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO tại các khu vực tăng giá quá nhanh. Theo các chuyên gia, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, khép lại thời kỳ đầu cơ, lướt sóng dễ dàng như trước.