#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đất ven đô "nín nhịp" trước giờ G bảng giá mới

Ngay khi dự thảo bảng giá đất đầu tiên sau sáp nhập được đưa ra lấy ý kiến, thị trường ven đô lập tức nóng ran. Giới đầu tư nhanh chóng “bắt sóng” biến động, rà soát từng kịch bản hưởng lợi trước thời điểm bảng giá mới chính thức định hình mặt bằng thị trường.

Thị trường đất nền vùng ven dự kiến chịu tác động khi có bảng giá đất mới.

Ông Trần Thanh Lâm – một nhà đầu tư hơn 20 năm lăn lộn thị trường – hơn một tuần nay gần như “dán mắt” vào từng bản dự thảo bảng giá đất mới. Với hệ số tăng tối đa tới 8 lần tại khu vực Bình Dương (cũ), đây được xem là thay đổi mạnh nhất suốt nhiều năm ông tham gia thị trường. Các lô đất mặt tiền trên đường Yersin, Bạch Đằng mà ông sở hữu dự kiến vọt lên 89 triệu đồng/m2 – mức tăng chưa từng ghi nhận từ năm 2021.

Không chỉ những vị trí trung tâm, lô đất ông vừa “xuống tiền” tại Dĩ An – nơi dự kiến tăng 60% theo bảng giá mới – cũng mang lại kỳ vọng tăng giá trong vài năm tới. Ông Lâm thừa nhận ông không chờ thị trường “leo dốc” ngay tức thì, nhưng tin rằng bảng giá mới sẽ tái định giá tài sản, đặc biệt với những khu đất sạch pháp lý – nơi triển vọng tăng 30–50% trong 2–3 năm là hoàn toàn thực tế.

Tâm lý tương tự diễn ra với anh Võ Trung Dũng, nhà đầu tư vùng ven. Lô đất tại Đông Hòa mà anh nắm từ 2022 đang đứng trước triển vọng tăng gần 60% nhờ mặt bằng giá mới. Sóng tăng trung hạn, theo anh Dũng, đang hình thành từ chính những thay đổi sắp được ban hành.

Dự thảo bảng giá đất TP.HCM áp dụng từ 1/1/2026 đưa mức trần tại Nguyễn Huệ – Lê Lợi – Đồng Khởi xuống còn 687 triệu đồng/m2, thấp hơn 40% so với đề xuất trước đó. Một loạt tuyến khác cũng được điều chỉnh giảm sâu. Ngược lại, Bình Dương (cũ) là điểm sáng với mức tăng mạnh nhất cả khu vực: 89 triệu đồng/m2 ở các tuyến trung tâm, 58–68% tại Dĩ An, 71% ở Thủ Dầu Một và 14–20% tại nhiều tuyến khác.

Tuy bảng giá không trực tiếp “thổi” giá thị trường, giới đầu cơ và doanh nghiệp đều coi đây là chỉ báo then chốt trước chu kỳ định giá mới. Song, phía sau những kỳ vọng lãi lớn là nỗi lo chi phí đất sẽ leo thang khi dự thảo Nghị quyết hướng dẫn Luật Đất đai 2024 quy định giá đất sẽ được tính bằng “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh”. Cơ chế này, theo nhiều chuyên gia, có thể khiến nghĩa vụ tài chính đội lên từng đợt, đặc biệt ở các đô thị lớn.

Thực tế, bảng giá theo Quyết định 79/2024 của TP.HCM vốn đã ở mức rất cao. Khi cộng hệ số K, chi phí đất trở thành gánh nặng đè lên cả doanh nghiệp lẫn người dân. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cảnh báo mô hình “bảng giá x hệ số” đang đẩy giá trị đất vượt xa thực tế, khiến giá nhà bị đội lên ngoài khả năng chi trả của phần lớn người mua.

VARS-IRE cũng cho rằng bảng giá đất quá cao có thể tạo rủi ro đa tầng: dự án phải tạm dừng, doanh nghiệp tính toán lại chiến lược, giá bán phải tăng hoặc chuyển dịch sang phân khúc cao cấp để giữ biên lợi nhuận.

Giữa những kỳ vọng sóng tăng của nhà đầu tư vùng ven và áp lực chi phí với doanh nghiệp, bảng giá đất mới trở thành biến số then chốt chi phối toàn bộ thị trường – từ dòng vốn, chiến lược phát triển cho tới mặt bằng giá nhà. Điều thị trường chờ đợi lúc này không chỉ là một bảng giá hợp lý, mà là cơ chế định giá đủ linh hoạt để phản ánh thực tiễn, tránh thổi phồng chi phí và giữ được sự ổn định cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.