Đánh thuế BĐS: Thiếu cơ sở, thừa rủi ro

Dự thảo thuế thu nhập cá nhân mới đề xuất áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản nhằm siết đầu cơ và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo nếu triển khai vội vàng, thiếu dữ liệu và lộ trình minh bạch, chính sách có thể phản tác dụng và làm trầm lắng thị trường.

Đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản trong Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi đã ngay lập tức thổi bùng tranh luận. Trong khi một số chuyên gia xem đây là bước đi cần thiết để bịt lỗ hổng ngân sách và điều tiết thị trường, thì không ít ý kiến cảnh báo về rủi ro phản tác dụng nếu chính sách được triển khai vội vã, thiếu lộ trình và không có cơ chế hỗ trợ đi kèm. Cân bằng giữa mục tiêu thu thuế và ổn định thị trường đang trở thành bài toán không dễ có lời giải.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, với đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi ròng từ chuyển nhượng bất động sản, đang tạo nên làn sóng tranh luận mạnh mẽ. Bộ Tài chính kỳ vọng sắc thuế mới sẽ phân loại được nhà đầu tư lướt sóng và người mua thực, từ đó điều tiết hành vi đầu cơ, ổn định thị trường. Tuy nhiên, sự đột ngột trong cách tiếp cận, cộng với những lỗ hổng về dữ liệu, lại đang khiến chính sách đối diện với nguy cơ phản tác dụng.

Theo đề xuất, nếu không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán theo thuế suất lũy tiến tùy thời gian nắm giữ, từ 10% nếu dưới 2 năm đến 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế. Cách tính này về mặt lý thuyết có thể khuyến khích sở hữu dài hạn, giảm đầu cơ ngắn hạn. Nhưng trên thực tế, rào cản lớn nhất lại đến từ khả năng chứng minh giá vốn và chi phí, khi hệ thống hóa đơn, chứng từ bất động sản hiện còn rời rạc.

Nhiều chuyên gia đồng tình với mục tiêu chống đầu cơ, song cũng cảnh báo rủi ro nếu chính sách thiếu lộ trình. TS Nguyễn Văn Đính cho rằng mức thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ là phù hợp với xu hướng quốc tế. Tuy nhiên, ông Lê Quốc Kiên lưu ý, nếu triển khai vội, thị trường có thể mất sức hút, đặc biệt với nhà đầu tư cá nhân – nhóm vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch đất nền, căn hộ cao cấp.

Ông Đinh Minh Tuấn từ batdongsan.com.vn nhận định, người Việt có xu hướng đầu tư ngắn hạn, bán khi được giá. Việc áp thuế cao với nhóm này không chỉ làm giảm thanh khoản mà còn kéo theo hệ lụy tới các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, tín dụng và môi giới.

TS Trần Xuân Lượng đề xuất cần áp dụng đồng thời hai sắc thuế: thuế lãi chuyển nhượng để điều tiết hành vi lướt sóng và thuế tài sản hoặc sử dụng đất để chống đầu cơ dài hạn. Nếu chỉ tập trung vào bên bán sớm, người đầu cơ có thể "né" thuế bằng cách giữ đất lâu nhưng vẫn không đưa vào khai thác – gây lãng phí tài nguyên và làm méo mó thị trường.

Điểm then chốt nằm ở nền tảng thực thi. Thị trường Việt Nam hiện thiếu dữ liệu lịch sử giá giao dịch, thiếu hệ thống định giá chuẩn và chưa đồng bộ hóa việc kê khai giá trị thật trong các hợp đồng chuyển nhượng. Áp thuế trên lãi chênh lệch trong điều kiện dữ liệu mù mờ chẳng khác nào đặt gánh nặng cảm tính lên vai người dân, dễ dẫn tới khiếu kiện, gian lận và thất thu.

Để việc thu thuế công bằng và hiệu quả, theo ông Kiên, cần thiết lập hệ thống dữ liệu lịch sử giao dịch và hướng dẫn rõ các loại chi phí được khấu trừ. Nếu người dân không chứng minh được các khoản chi phí hợp lệ do thiếu chứng từ, họ sẽ bị đánh thuế trên phần lợi nhuận không thực có – điều này đi ngược với nguyên tắc thuế trên thu nhập thực.

Tất cả các chuyên gia đều thống nhất: thuế là công cụ điều tiết cần thiết, nhưng để triển khai thành công, chính sách phải được đặt trong một hệ sinh thái minh bạch, có lộ trình rõ ràng và phù hợp với sức chịu đựng của thị trường. Nếu không, rất dễ xảy ra tình trạng "đúng về chủ trương, sai về thực thi", khiến thị trường bất động sản thêm trầm lắng thay vì được phục hồi.

Như ông Nguyễn Thế Điệp cảnh báo: "Một chính sách đúng nếu ra đời sai thời điểm, không chỉ vô hiệu mà còn phản tác dụng."