Cửa sáng có chọn lọc cho nhóm bất động sản?

Sau cú chững lại đột ngột của thị trường địa ốc trong quý I/2026, nhóm cổ phiếu bất động sản đang chứng kiến đợt chiết khấu sâu về sát vùng đáy lịch sử năm 2022. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vay neo cao và tín dụng bị kiểm soát gắt gao, đây không còn là cuộc chơi dành cho tâm lý đám đông mà là "bài toán" chọn lọc khắt khe dành cho những nhà đầu tư đi tìm giá trị thực từ quỹ đất sạch và pháp lý minh bạch.

Khi mặt bằng giá đất nền và nhà riêng tại các đô thị lớn bắt đầu hạ nhiệt, thị trường chứng khoán lại mở ra cơ hội giải ngân vào những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính an toàn và lộ trình ghi nhận lợi nhuận rõ ràng trong giai đoạn 2026-2029.

Sau nhịp phục hồi năm 2025, thị trường bất động sản bước vào quý I/2026 với dấu hiệu chững lại rõ rệt. Mặt bằng lãi vay neo cao, trong khi tín dụng vẫn bị kiểm soát chặt theo định hướng điều hành, khiến dòng tiền đầu cơ rút lui, lực cầu suy yếu nhanh ở nhiều phân khúc.

Cửa sáng có chọn lọc cho nhóm bất động sản?

Hệ quả là thanh khoản đi xuống kéo theo áp lực điều chỉnh giá. Dữ liệu thị trường cho thấy, đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm trước, còn nhà riêng tại TP.HCM cũng lùi khoảng 2%. Diễn biến này phản ánh rõ trạng thái “nguội dần” sau giai đoạn hồi phục ngắn.

Trên sàn chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản đã sớm phản ánh bức tranh kém tích cực. Nhiều mã điều chỉnh sâu so với đỉnh, đưa định giá về vùng thấp, với P/B chỉ nhỉnh hơn đáy năm 2022. Đây là vùng giá đủ để thu hút sự chú ý, nhưng chưa đủ để xóa đi rủi ro chu kỳ.

Quan điểm thận trọng vẫn chiếm ưu thế: cơ hội giải ngân có, nhưng đòi hỏi chọn lọc khắt khe. Trọng tâm nên đặt vào các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất đủ lớn, pháp lý minh bạch và có khả năng duy trì tăng trưởng trong trung – dài hạn.

Trong nhóm này, KDH nổi bật với quỹ đất quy mô tại TP.HCM và lợi thế pháp lý tương đối rõ ràng. Một số dự án đang triển khai cho thấy tín hiệu tiêu thụ khả quan, đóng góp vào kết quả kinh doanh giai đoạn 2025–2026. Doanh thu và lợi nhuận dự kiến duy trì tăng trưởng, trong khi các dự án trung – dài hạn tiếp tục tạo nguồn cung mới, củng cố dư địa phát triển.

Tương tự, NLG sở hữu quỹ đất khoảng 700 ha tại TP.HCM và vùng lân cận, với nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý ở các mức độ khác nhau. Doanh nghiệp đang bước vào chu kỳ bán hàng mới với nguồn cung lớn, kỳ vọng cải thiện presales và duy trì đà tăng trưởng trong các năm tới. Danh mục dự án đa dạng cùng cấu trúc tài chính an toàn giúp NLG tăng khả năng chống chịu trong bối cảnh thị trường biến động.

Tổng thể, định giá hấp dẫn đang mở ra “cửa sổ cơ hội”, nhưng không đồng nghĩa với việc thị trường đã tạo đáy bền vững. Khi dòng tiền còn dè dặt, chiến lược phù hợp vẫn là đi chậm, chọn kỹ và ưu tiên tầm nhìn dài hạn.