Công nghệ cao thổi luồng sinh khí mới vào BĐS công nghiệp

Nếu chuẩn bị tốt, các KCN công nghệ cao của Việt Nam sẽ không chỉ đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của các dự án công nghệ tỷ USD mà còn biến mình thành những trung tâm đổi mới, khẳng định vị thế chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu vào năm 2025.

Trong dòng chảy chuyển dịch đầu tư toàn cầu, Việt Nam nổi lên như một “thỏi nam châm” hút dòng vốn công nghệ cao, mở đường cho bất động sản công nghiệp bứt tốc. Theo ông Lê Trọng Hiếu – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cú hích này không đơn thuần xuất phát từ nhu cầu thị trường, mà còn là kết quả của những chiến lược dài hạn, có sức định hình tương lai kinh tế quốc gia.

Chiến lược phát triển công nghiệp bán dẫn theo Quyết định 1018/2024 của Chính phủ đang tạo ra những chuyển biến như thế nào đối với nhu cầu bất động sản công nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam trong năm 2025?

Ông Lê Trọng Hiếu: Chiến lược này không chỉ là một định hướng phát triển, mà còn là cú hích mang tính cấu trúc cho toàn bộ hệ sinh thái bất động sản công nghiệp. Nó tái định vị vai trò của các khu công nghiệp (KCN) và khu công nghệ cao (KCNC), biến chúng từ nơi tiếp nhận các ngành truyền thống như dệt may, lắp ráp, thành các trung tâm sản xuất giá trị cao – đặc biệt trong lĩnh vực vi mạch và linh kiện điện tử.

Hệ quả là các KCN buộc phải chuyển mình mạnh mẽ: không còn chỉ dừng ở khái niệm “đất cho thuê”, mà phải phát triển thành những tổ hợp tích hợp công nghệ cao với yêu cầu hạ tầng đặc biệt – như phòng sạch đạt chuẩn quốc tế, điện công suất lớn ổn định, nước siêu tinh khiết và hệ thống xử lý chất thải thông minh. Nhà xưởng, quỹ đất, logistics... tất cả đều phải được tái thiết kế để phù hợp với tiêu chuẩn khắt khe của các tập đoàn toàn cầu.

Chính điều này đã tạo nên làn sóng nhu cầu đa tầng về bất động sản công nghiệp công nghệ cao: từ đất khu công nghiệp chất lượng cao, nhà máy chuyên dụng, trung tâm nghiên cứu – phát triển (R&D), đến hệ thống logistics và kho thông minh.

Vậy các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, Intel hay NVIDIA thường đặt ra những yêu cầu gì khi lựa chọn địa điểm cho các dự án sản xuất chip?

Ông Lê Trọng Hiếu: Những “ông lớn” như Samsung, Intel hay NVIDIA không đến để thử nghiệm – họ đến với những tiêu chuẩn đầu tư tối đa và yêu cầu khắt khe đến từng chi tiết. Mỗi nhà máy chip có thể tiêu tốn vài tỷ USD, nên họ chỉ cân nhắc đầu tư khi nhận được gói ưu đãi toàn diện – bao gồm thuế và hỗ trợ trực tiếp, có thể lên tới 50% tổng chi phí.

Về kỹ thuật, hạ tầng chính là yếu tố sống còn. Họ đòi hỏi hệ thống điện không gián đoạn, công suất cao, nước tinh khiết đạt chuẩn xử lý wafer, và phòng sạch cấp độ Class 100 trở lên – nơi bụi, độ ẩm và nhiệt độ được kiểm soát nghiêm ngặt đến từng đơn vị vi mô.

Vị trí địa lý cũng phải chiến lược: gần cảng biển, sân bay, trung tâm logistics – nhằm giảm thiểu thời gian vận chuyển các thiết bị và linh kiện nhạy cảm. Hệ thống logistics không chỉ là nhà kho, mà là trung tâm điều phối thông minh ứng dụng AI, IoT để đảm bảo độ chính xác và an toàn tuyệt đối.

Cuối cùng, họ cần một hệ sinh thái bền vững – nơi không chỉ có nhà xưởng, mà còn có nhà cung cấp phụ trợ, trung tâm R&D và lực lượng lao động kỹ thuật chất lượng cao.

Với bối cảnh chính sách thuế mới của Mỹ và sự hạn chế về nguồn cung, ông dự báo xu hướng giá thuê đất và tỷ lệ lấp đầy tại các KCN công nghệ cao từ nay đến cuối 2025 ra sao?

Ông Lê Trọng Hiếu: Nếu không có thêm áp lực từ chính sách thuế của Mỹ – hiện đang áp mức 46% lên một số mặt hàng – thì miền Bắc vẫn giữ nhịp tăng giá ổn định khoảng 4–5% đến cuối năm 2025. Lý do là nhu cầu đầu tư cao và quỹ đất còn dư địa phát triển, nhất là ở các KCN như VSIP Bắc Ninh hay Hòa Lạc – nơi thu hút mạnh mẽ các dự án công nghệ cao, đặc biệt là lĩnh vực bán dẫn.

Tại miền Nam, mặt bằng giá đã chạm trần, dao động từ 175–200 USD/m2. Không gian tăng giá không còn nhiều do rủi ro mất lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, các KCN như SHTP hay VSIP III cần tập trung nâng cấp chất lượng hạ tầng để giữ chân nhà đầu tư thay vì chỉ tăng giá.

Miền Trung vẫn là vùng trũng về giá – từ 60–80 USD/m2 – nhưng đang có dấu hiệu khởi sắc. Dù chưa thu hút nhiều dự án công nghệ cao, nhưng tiềm năng tăng trưởng vẫn hiện hữu khi cơ sở hạ tầng và chính sách địa phương ngày càng cải thiện.

Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN công nghệ cao nhìn chung vẫn cao, do nguồn cung mới tăng chậm. Việc phát triển một KCN không đơn thuần là giải phóng mặt bằng – mà cần quy hoạch bài bản, hạ tầng hiện đại và chiến lược thu hút đúng đối tượng. Nếu muốn hút dòng vốn công nghệ cao, các KCN buộc phải chuyển đổi: điện sạch, phòng sạch, kho bãi thông minh – và đặc biệt là mức giá không được vượt quá khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Với yêu cầu ngày càng khắt khe từ các tập đoàn công nghệ toàn cầu, ông đánh giá thế nào về năng lực đáp ứng của các KCN hiện nay và Việt Nam cần chuẩn bị thêm điều gì để đón làn sóng này?

Ông Lê Trọng Hiếu: Việt Nam đã có những bước chuẩn bị nghiêm túc và đáng ghi nhận. Một số KCN như VSIP III đã tiên phong đầu tư vào điện xanh – phục vụ các dự án của LEGO, Pandora, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững toàn cầu. Hòa Lạc và SHTP cũng đang nâng cấp xưởng chuyên dụng, logistics thông minh, liên kết đào tạo để tạo nguồn nhân lực cho ngành công nghệ cao.

Tuy nhiên, để giữ vững vị thế trong cuộc đua thu hút đầu tư chất lượng cao, chúng ta cần một chiến lược tổng lực. Trước hết là tăng tốc triển khai hạ tầng – không chỉ xây dựng nhanh, mà phải đúng chuẩn: điện ổn định, nước sạch, phòng sạch đạt Class 100 trở lên, kho AI-enabled và kết nối logistics hiệu quả.

Quan trọng không kém là con người. Cần một chiến lược quốc gia về đào tạo kỹ sư, công nhân kỹ thuật, với các chương trình liên kết sâu rộng với doanh nghiệp và trường đại học quốc tế. Đây là điều kiện tiên quyết nếu chúng ta muốn giữ chân các nhà đầu tư như Samsung, Intel hay NVIDIA trong dài hạn.

Cuối cùng, Việt Nam cần phát triển một hệ sinh thái công nghiệp khép kín – nơi doanh nghiệp, nghiên cứu, đào tạo và chính sách cùng vận hành trong một guồng máy nhịp nhàng. Khi đó, bất động sản công nghiệp công nghệ cao mới thực sự trở thành “nền móng” cho nền kinh tế tri thức của đất nước.