Cơi nới chuồng cọp có được đền bù?

Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã dựng lên một bức tường pháp lý dứt khoát: Mọi hành vi tự ý đua ban công, chiếm dụng khoảng không đều không có cửa được đền bù theo hệ số quy đổi căn hộ mới.

Tại nhiều khu tập thể cũ ở Hà Nội và TP.HCM, các khung sắt cơi nới nhô ra ngoài căn hộ đã tồn tại suốt nhiều thập kỷ như một giải pháp mở rộng không gian sống. Tuy nhiên, khi các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được triển khai, câu chuyện bồi thường đối với phần diện tích này trở thành vấn đề được nhiều người quan tâm.

Theo luật sư Trịnh Văn Dũng, "chuồng cọp" là phần diện tích được người dân tự ý mở rộng ra ngoài kết cấu căn hộ nhằm tăng diện tích sử dụng. Phần lớn diện tích này được hình thành sau khi công trình đưa vào sử dụng, không có giấy phép xây dựng và không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Do đó, việc xác định quyền lợi khi cải tạo chung cư không dựa trên diện tích sử dụng thực tế mà dựa trên diện tích được pháp luật công nhận.

Theo quy định hiện hành, khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, việc bồi thường và tái định cư được tính trên cơ sở diện tích hợp pháp ghi nhận trong hồ sơ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Điều này đồng nghĩa, các phần cơi nới trái phép thông thường sẽ không được tính vào diện tích được đền bù hoặc bố trí tái định cư.

Vẫn có trường hợp được xem xét

Dù vậy, không phải mọi phần diện tích cơi nới đều bị loại khỏi phương án bồi thường.

Trong trường hợp diện tích sử dụng ngoài sổ đỏ đáp ứng điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai, phần diện tích này vẫn có thể được xem xét bồi thường theo quy định.

Các yếu tố được xem xét gồm quá trình sử dụng ổn định, không phát sinh tranh chấp, phù hợp quy hoạch và có căn cứ chứng minh nguồn gốc hình thành hợp pháp.

Đối với những diện tích không đủ điều kiện công nhận quyền sở hữu, người dân thường chỉ được xem xét hỗ trợ chi phí đầu tư xây dựng trên phần cơi nới, thay vì được bồi thường như diện tích hợp pháp.

Mức hỗ trợ cụ thể phụ thuộc vào hiện trạng công trình, thời điểm hình thành, nguồn gốc tài sản và tỷ lệ khấu hao tại thời điểm thu hồi.

Quyền lợi phụ thuộc hồ sơ pháp lý

Theo các chuyên gia pháp lý, thời gian sử dụng dài hay ngắn không phải yếu tố quyết định việc có được đền bù hay không. Điều quan trọng nhất vẫn là tình trạng pháp lý của phần diện tích cơi nới.

Bên cạnh rủi ro về quyền lợi khi giải tỏa, cải tạo chung cư, các "chuồng cọp" còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn kết cấu, cản trở công tác cứu hộ và ảnh hưởng đến công tác phòng cháy chữa cháy.

Vì vậy, người dân đang sinh sống tại các khu tập thể cũ nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý căn hộ, phối hợp với cơ quan chức năng trong quá trình kiểm kê, xác định hiện trạng để bảo đảm quyền lợi hợp pháp khi dự án cải tạo được triển khai.