Cọc lớn không thể dập tắt thói quen thổi giá

Dự thảo nâng tiền đặt cọc đấu giá đất lên tối đa 50% nhằm hạn chế đầu cơ, bỏ cọc, nhưng các chuyên gia cảnh báo đây chỉ là biện pháp tạm thời. Vấn đề cốt lõi vẫn là giá khởi điểm thấp, thiếu dữ liệu minh bạch và chính sách quản lý hiệu quả. Giải pháp bền vững cần kết hợp chuẩn hóa giá, giám sát chặt chẽ và chính sách thuế hợp lý.

Việc nâng cọc đấu giá đất lên 50% được kỳ vọng kìm hãm đầu cơ và bỏ cọc, nhưng các chuyên gia cảnh báo đây chỉ là biện pháp răn đe tạm thời, không thể xóa bỏ tận gốc những lỗ hổng tạo kẽ hở cho trục lợi trong quy trình đấu giá.

Nâng cọc đấu giá đất: biện pháp tạm thời hay “thuốc chữa” thị trường?

Dự thảo Nghị quyết về xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản đề xuất nâng mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá đất, đồng thời bổ sung chế tài với trường hợp trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Theo dự thảo, tiền đặt trước đối với đất ở cá nhân hoặc đất dự án sẽ dao động từ 10% đến tối đa 50% giá khởi điểm, thay vì mức tối đa 20% hiện nay. Người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán có thể bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 5 năm và buộc trả chi phí phát sinh.

Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) lý giải, tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, thông đồng dìm giá diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn rủi ro an ninh – trật tự và tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư. Nguyên nhân chính là giá khởi điểm thấp, tiền đặt cọc thấp, thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính dài, trong khi nguồn cung đất nền khan hiếm, tạo cơ hội cho đầu cơ và thổi giá.

Tạm dừng đấu giá để rà soát chính sách

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản, nhấn mạnh, mục tiêu nâng tiền đặt cọc là hạn chế đầu cơ và bỏ cọc, nhưng với những đối tượng đã có mục tiêu thao túng thị trường, việc tăng cọc không phải “thuốc đặc trị”. Lợi ích từ việc tạo sóng thị trường hay đẩy giá các lô đất lân cận lớn hơn nhiều khoản cọc phải bỏ, khiến việc này chỉ như chi phí tiếp thị cho toàn bộ dự án.

Chuyên gia đề xuất, Nhà nước cần tập trung vào công cụ quản lý hiệu quả hơn, đặc biệt là dữ liệu đất đai minh bạch và chính sách thuế: người sở hữu nhiều đất hoặc đất bỏ hoang phải chịu mức thuế cao, giảm động lực đầu cơ. Đất đai là hàng hóa đặc biệt, cần quản lý như xăng dầu hay thuốc men; đấu giá đất tràn lan không phải giải pháp phổ biến và phù hợp. Trong bối cảnh thị trường bất ổn, giải pháp trước mắt nên là tạm dừng đấu giá để rà soát và điều chỉnh các chính sách liên quan.

Nguy cơ e ngại nhà đầu tư

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, lưu ý, mức đặt cọc từ 10–50% có thể ràng buộc nhà đầu tư cá nhân, nhưng với doanh nghiệp, đặc biệt dự án lớn, việc tăng cọc tối đa sẽ thu hẹp cạnh tranh, loại bỏ doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí một số doanh nghiệp lớn chưa kịp chuẩn bị vốn. Biên độ dao động quá rộng cũng dễ dẫn đến bất bình đẳng giữa địa phương nếu không có hướng dẫn minh bạch.

Luật sư Phó Dũng (Công ty Luật OPIC) nhận định, đề xuất mới tạo rào cản tài chính và tâm lý e ngại cho nhà đầu tư nghiêm túc, nhưng không giải quyết gốc rễ: giá khởi điểm thấp so với thị trường vẫn là nguyên nhân tạo động cơ đầu cơ. Dù cọc tăng lên 50%, nếu giá khởi điểm chỉ bằng 1/3 giá thị trường, nhà đầu cơ vẫn sẵn sàng chấp nhận rủi ro.

Vị luật sư nhấn mạnh, để đấu giá đất thực sự lành mạnh, cần tổng hợp giải pháp: nâng rào cản tài chính, chuẩn hóa quy trình xác định giá khởi điểm, tăng cường giám sát, kết hợp chính sách thuế và dữ liệu minh bạch, thay vì chỉ dựa vào việc tăng tiền đặt cọc.