Cổ phiếu DIC Corp – DIG (HOSE) có còn hấp dẫn?

Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) là doanh nghiệp bất động sản lớn với hơn 30 năm kinh nghiệm phát triển, sở hữu quỹ đất trên 2.700 ha tại nhiều địa phương trọng điểm như Đồng Nai, Vĩnh Phúc, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hậu Giang. Vốn điều lệ của công ty hiện đạt khoảng 6.464 tỷ đồng, vốn hóa thị trường khoảng 13.7 nghìn tỷ đồng, với tỷ lệ sở hữu nước ngoài hơn 5%.

Trong bối cảnh ngành bất động sản năm 2025 được hỗ trợ bởi các yếu tố vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp, các chính sách pháp lý mới nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, và tốc độ đầu tư công cao tốc, sân bay tăng mạnh, DIC Corp kỳ vọng đón đầu sự phục hồi nhờ quỹ đất lớn cùng các dự án trọng điểm. Tuy nhiên, rủi ro vẫn còn đến từ việc giải ngân tín dụng bất động sản vẫn bị thắt chặt và các vướng mắc pháp lý còn tồn tại tại một số dự án lớn.

DIC Corp đang sở hữu và triển khai nhiều dự án quy mô lớn, có tính chiến lược cao. Dự án Khu đô thị Long Tân (DIC Wisteria City) tại Đồng Nai với diện tích 332 ha và tổng mức đầu tư hơn 15.700 tỷ đồng đang được hoàn thiện hạ tầng, tuy nhiên tiến độ triển khai đã kéo dài nhiều năm và dự kiến hoàn thành vào khoảng năm 2028. Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên tại tỉnh Vĩnh Phúc quy mô gần 191 ha với tổng mức đầu tư hơn 23.000 tỷ đồng được đánh giá là khu đô thị kiểu mẫu, đã đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ, đồng thời đang chuẩn bị triển khai giai đoạn 2 với diện tích hơn 178 ha.

Ngoài ra, dự án Khu dân cư thương mại Vị Thanh (DIG Victory City) với quy mô 83 ha tại Hậu Giang đang trong giai đoạn mở bán với hơn 300 căn shophouse và gần 600 nền đất đủ điều kiện kinh doanh; dự kiến đóng góp doanh thu đáng kể trong năm 2025 và 2026. Dự án Cap Saint Jacques tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũng được Công ty tái khởi động với kế hoạch riêng tư cho các giai đoạn tiếp theo sau khi bàn giao giai đoạn 1 thành công. Dự án khu đô thị Lam Hạ Center Point tại Ninh Bình có đủ giấy phép xây dựng và dự kiến chuyển nhượng toàn bộ trong nửa cuối năm nay, kỳ vọng mang về khoản doanh thu hơn 1.100 tỷ đồng.

Về kết quả kinh doanh, năm 2024, DIC Corp ghi nhận doanh thu 1.315 tỷ đồng, tăng trưởng 28% so với 2023, nhưng lợi nhuận sau thuế giảm 38% do chi phí tài chính và các khoản lỗ liên quan. Quý I/2025, công ty công bố doanh thu 153 tỷ đồng nhưng lỗ ròng 45 tỷ đồng bởi chi phí tài chính tăng cao và lỗ từ các khoản liên kết. Song công ty đã đề ra kế hoạch 2025 đầy tham vọng với mục tiêu doanh thu 3.500 tỷ đồng, tăng 143% và lợi nhuận trước thuế lên tới 718 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần năm trước. DIC Corp tập trung giảm nợ vay tài chính, với tổng dư nợ vay giảm 13% xuống còn 3.350 tỷ đồng và vẫn duy trì hàng tồn kho lớn tại các dự án như Đại Phước, Vĩnh Yên.

Các chỉ số tài chính tính đến giữa năm 2025 cho thấy EPS của DIG khoảng 306 đồng, P/E hiện khá cao ở mức 66,3 lần, Forward P/E ở mức 17,2 lần. P/B khoảng 1,55 lần và Beta thể hiện sự biến động cổ phiếu tương đối cao với thị trường chung (1,21).

Các công ty chứng khoán uy tín như BSC, Mirae Asset, VNDIRECT và MB Securities đều đưa ra khuyến nghị mua cổ phiếu DIG, với giá mục tiêu dao động trong vùng 18.000 – 19.800 đồng/cổ phiếu dựa trên kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận từ các dự án trọng điểm và thúc đẩy hạch toán doanh thu dự án Lam Hạ cũng như Vị Thanh trong năm 2025. Tuy nhiên Vietstock Analytics có quan điểm trung lập khi đưa ra giá mục tiêu cao hơn khoảng 33.500 đồng dựa trên giá trị RNAV có chiết khấu, phản ánh sự thận trọng về tiến độ giải ngân và khả năng pha loãng vốn.

Định giá của DIC Corp dựa trên phương pháp RNAV với quỹ đất chiến lược đã rà soát chiết khấu, trừ nợ ròng cho thấy giá trị hợp lý khoảng 27.500 đồng/cổ phiếu. Ngoài ra, nếu áp dụng P/B mục tiêu 2,0 lần trên giá trị sổ sách khoảng 13.089 đồng cũng cho ra mức giá gần 26.200 đồng/cổ phiếu. Trung bình các phương pháp định giá phù hợp với thực tế thị trường cho kỳ vọng giá cổ phiếu khoảng 27.000 đồng, tương ứng tiềm năng tăng giá gần 28% so với mức giá giao dịch 21.150 đồng vào thời điểm giữa tháng 7 năm 2025.

Về quan điểm đầu tư, DIC Corp sở hữu những lợi thế lớn từ quỹ đất giá gốc thấp, các dự án trọng điểm đang trong quá trình hoàn thiện hạ tầng và chuẩn bị mở bán, dòng doanh thu chuyển nhượng từ dự án Lam Hạ Center Point giúp cải thiện dòng tiền năm 2025. Song song với đó, khả năng huy động vốn 1.800 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu dự kiến giúp tập trung đầu tư giai đoạn tiếp theo của các dự án trọng điểm như Cap Saint Jacques và Vị Thanh.

Rủi ro chính của DIC là kế hoạch lợi nhuận rất tham vọng trong khi nhiều dự án vẫn kéo dài triển khai, đặc biệt là dự án Long Tân với tiến độ giải phóng mặt bằng và khởi công hạ tầng còn chậm. P/E hiện ở mức cao cũng tạo áp lực định giá, đồng thời rủi ro điều chỉnh cổ phiếu từ đợt phát hành tăng vốn lớn và pha loãng cổ phiếu dự kiến vẫn còn. Ngoài ra, thị trường bất động sản vẫn còn tiềm ẩn nhiều biến động về thủ tục pháp lý và dòng tiền đầu tư.

Khuyến nghị cho nhà đầu tư là có thể xem xét giải ngân thăm dò 20-30% tỷ trọng khi giá điều chỉnh xuống 19.000-20.000 đồng/cổ phiếu, đồng thời gia tăng vị thế khi các dự án trọng điểm ghi nhận doanh thu và đợt phát hành tăng vốn hoàn tất. Nhà đầu tư nên lưu ý cắt lỗ nếu giá rơi xuống dưới 17.000 đồng để bảo vệ vốn trong trường hợp pha loãng chưa được hấp thụ hoặc tiến độ dự án không như kỳ vọng.

Báo cáo này được xây dựng dựa trên các nguồn thông tin công khai từ báo cáo tài chính hợp nhất của DIC Corp, các phân tích và khuyến nghị từ các công ty chứng khoán uy tín, cùng tư liệu cập nhật thị trường tháng 7/2025. Nội dung báo cáo chỉ mang tính chất tham khảo và không phải là khuyến nghị pháp lý hay cam kết lợi nhuận. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng rủi ro, phù hợp với mục tiêu tài chính cá nhân trước khi quyết định đầu tư. Chúng tôi không chịu trách nhiệm về bất kỳ thiệt hại nào phát sinh từ việc sử dụng báo cáo này.