Cổ phiếu BĐS "hoảng loạn": Việt Nam có đang đi theo vết xe của Trung Quốc?

Thị trường chứng khoán hôm nay chứng kiến một trong những phiên bán tháo mạnh nhất của nhóm cổ phiếu bất động sản suốt nhiều tháng qua, sau phát biểu rất đáng chú ý của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản.

Điều khiến thị trường lo ngại không nằm ở riêng câu nói đó mà nằm ở việc nó quá giống với khẩu hiệu nổi tiếng của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình năm 2016: "Nhà là để ở, không phải để đầu cơ.” Sau phát biểu này, Trung Quốc đã bước vào một chu kỳ siết bất động sản kéo dài nhiều năm với việc siết tín dụng BĐS, hạn chế đầu cơ nhà đất, kiểm soát giá nhà, đánh mạnh vào đòn bẩy tài chính và đỉnh điểm là chính sách “3 lằn ranh đỏ” năm 2020 khiến hàng loạt đại gia địa ốc Trung Quốc sụp đổ như Evergrande, Country Garden, Sunac...từng là biểu tượng của tăng trưởng nhưng cuối cùng lại trở thành biểu tượng của khủng hoảng nợ và bong bóng tài sản. Vì vậy, việc nhóm cổ phiếu BĐS Việt Nam bị bán hoảng loạn hôm nay thực chất phản ánh nỗi sợ rất lớn của dòng tiền rằng:

👉 Liệu Việt Nam có chuẩn bị bước vào chu kỳ “hạ nhiệt bất động sản” giống Trung Quốc?

Nhưng theo góc nhìn cá nhân mình cho rằng cần nhìn sâu hơn thay vì phản ứng cảm xúc. Việt Nam hiện KHÔNG ở trạng thái giống Trung Quốc năm 2020. Trung Quốc khi đó dư cung nhà ở cực lớn, tỷ lệ sở hữu nhà quá cao, dân số bắt đầu suy giảm, thị trường phụ thuộc nặng vào đòn bẩy và đầu cơ tài sản. Trong khi Việt Nam hiện nay lại là một câu chuyện khác khi vẫn thiếu nguồn cung nhà ở thật, giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân, đô thị hóa vẫn tăng mạnh, nhu cầu ở thực còn rất lớn và Chính phủ đang muốn điều tiết lại dòng tiền để phục vụ “giá trị sử dụng thật” thay vì đầu cơ tích sản. Điểm đáng chú ý nhất trong thông điệp lần này không phải “đánh sập BĐS”, mà là thay đổi tư duy quản lý nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà giá phù hợp và kiểm soát đầu cơ, điều hướng tín dụng vào nhu cầu thật. Nói cách khác, dòng tiền có thể sẽ không còn dễ dàng chảy vào đất nền đầu cơ, BĐS thổi giá, các dự án pháp lý yếu và đặc biệt là mô hình tăng trưởng bằng đòn bẩy quá lớn. Nhưng ngược lại, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch với pháp lý rõ ràng và sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật cùng sức khoẻ tài chính lành mạnh, NOXH hoặc nhà giá phù hợp…có thể lại là nhóm được hưởng lợi trong chu kỳ mới. Thị trường hôm nay đang phản ứng theo nỗi sợ “Trung Quốc hóa”. Nhưng lịch sử cho thấy, những giai đoạn thay đổi tư duy điều hành thường tạo ra sự phân hóa rất lớn khi người ôm tài sản đầu cơ sẽ lo sợ nhưng dòng tiền dài hạn lại bắt đầu tìm kiếm những doanh nghiệp có nền tảng thật.

Một chu kỳ mới có thể đang bắt đầu - và nó sẽ khác hoàn toàn giai đoạn “mua đất là thắng” của nhiều năm trước.

Theo anh chị nhà đầu tư, Việt Nam đang chủ động hạ nhiệt đầu cơ để phát triển bền vững hay đang bước vào chu kỳ siết BĐS giống Trung Quốc vừa qua? Comment góc nhìn bên dưới để cùng thảo luận nhé.

Và đừng quên follow Quốc Việt để cập nhật sớm nhất các phân tích chuyên sâu về BĐS, Chứng khoán, Vàng, Lạm phát, Dòng tiền, Chính sách vĩ mô và các cơ hội đầu tư trong chu kỳ kinh tế mới.