Cổ phiếu bất động sản dò đáy giữa "bão lãi suất"

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà neo cao ở mức 11-13%/năm đang trở thành "hàn thử biểu" khiến nhóm cổ phiếu bất động sản nhà ở bốc hơi gần 36% giá trị chỉ trong vòng 5 tháng qua.

Sau giai đoạn cố định lãi suất, nhiều khoản vay mua nhà đã bước vào kỳ thả nổi và được điều chỉnh lên mức 11–13%/năm. So với giai đoạn cách đây hơn hai năm, mức lãi này tăng đáng kể, khiến chi phí trả nợ của người mua nhà phình to.

Lãi suất tăng không chỉ tạo áp lực cho người vay, mà còn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Khi chi phí vốn cao hơn, người mua có xu hướng thận trọng hơn với quyết định vay tiền để mua nhà hoặc đầu tư.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất liên tục điều chỉnh từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026, cổ phiếu bất động sản thương mại phản ứng tiêu cực. Theo thống kê từ 10 doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu, giai đoạn từ 25/9/2025 đến 3/3/2026, giá cổ phiếu đã giảm trung bình 35,9%, trong khi VN-Index tăng 9,6%.

Phần lớn cổ phiếu trong nhóm vẫn giao dịch dưới đường trung bình động 200 ngày (MA200), cho thấy xu hướng giảm dài hạn chưa bị phá vỡ. Trong bối cảnh thị trường chung biến động và yếu tố bên ngoài còn bất ổn, nhiều nhà đầu tư cá nhân lựa chọn đứng ngoài quan sát thay vì vội vàng bắt đáy.

Theo đánh giá của các công ty chứng khoán, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ đến từ chi phí vốn cao mà còn từ triển vọng tiêu thụ sản phẩm. Nguồn cung dự kiến tăng mạnh tại khu vực phía Nam giai đoạn 2026–2027, trong khi lãi suất cao có thể khiến tỷ lệ hấp thụ dự án chậm lại, đặc biệt tại các đô thị cấp hai.

Khi tốc độ bán hàng suy giảm, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản cũng bị ảnh hưởng, kéo theo áp lực về tiến độ dự án, trả nợ và lợi nhuận. Với đặc thù sử dụng đòn bẩy tài chính lớn và tồn kho cao, ngành bất động sản thường nhạy cảm hơn trước biến động lãi suất.

Định giá hạ nhiệt nhưng thiếu “câu chuyện” mới

Sau nhịp giảm mạnh cuối năm 2025 và đầu năm 2026, định giá cổ phiếu bất động sản đã hạ xuống đáng kể. Tính đến đầu tháng 3/2026, P/E trung bình ngành ở mức khoảng 19,2 lần.

Một số doanh nghiệp đã giao dịch ở mức thấp hơn trung bình ngành như NLG (17,9 lần), DIG (17,3 lần), HDC (6 lần), TDC (5,3 lần) hay IJC (12,5 lần). Dù vậy, mặt bằng định giá thấp hơn vẫn chưa đủ để kích hoạt dòng tiền quay trở lại khi yếu tố lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Trong bối cảnh đó, một số doanh nghiệp tìm cách hỗ trợ giá cổ phiếu. DIC Corp đang xây dựng kế hoạch mua lại tối đa 5% cổ phiếu lưu hành, tương đương khoảng 39,8 triệu cổ phiếu.

Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn với nhiều dự án quy mô hàng trăm héc-ta, song chi phí đầu tư tại nhiều dự án đã tăng mạnh do chậm triển khai. Điều này khiến bài toán vốn trở nên áp lực hơn khi chi phí tài chính ngày càng gia tăng.

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp như NTL được chú ý nhờ nền tảng tài chính thận trọng. Tính đến cuối năm 2025, công ty nắm giữ hơn 1.100 tỷ đồng tiền mặt, chiếm gần 60% tổng tài sản, trong khi nợ vay rất thấp. Chính sách cổ tức tiền mặt ổn định nhiều năm cũng khiến cổ phiếu này thu hút nhà đầu tư dài hạn mỗi khi giá giảm sâu.

Trong khi đó, IJC và TDC nổi bật nhờ yếu tố định giá và quỹ đất. IJC đang giao dịch dưới giá trị sổ sách và sở hữu quỹ đất sạch khoảng 56 ha tại các khu vực công nghiệp trọng điểm. TDC cũng sở hữu quỹ đất lớn với giá vốn thấp, tạo lợi thế khi thị trường phục hồi.

Nhìn tổng thể, nhiều cổ phiếu bất động sản đã trở về vùng định giá hấp dẫn so với lịch sử và trung bình ngành. Tuy nhiên, khi lãi suất vẫn duy trì ở mức cao và tín dụng bị kiểm soát chặt, thị trường vẫn thiếu chất xúc tác đủ mạnh để đảo chiều xu hướng.

Trong ngắn hạn, khả năng cải thiện dòng tiền bán hàng và kiểm soát chi phí vốn sẽ là yếu tố quyết định đối với triển vọng của các doanh nghiệp địa ốc.