Cổ phiếu bất động sản chạm đáy: Vì đâu đến nỗi?

Thị trường chứng khoán sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2026 chứng kiến làn sóng điều chỉnh sâu của nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) khi hàng loạt mã đầu ngành liên tục dò đáy mới với mức chiết khấu lên đến 50%.

iển hình là cổ phiếu VHM đã rời xa vùng đỉnh 144.000 đồng/cp để lùi về sát mốc 95.000 đồng/cp, trong khi các mã như CII, DXG, PDR và CEO đều đang giao dịch quanh giá trị sổ sách, dao động trong khoảng từ 14.000 đến 16.250 đồng/cp. Theo các chuyên gia từ VNDirect, nguyên nhân cốt lõi của đợt sụt giảm này đến từ áp lực kiểm soát và minh bạch hóa thị trường của Chính phủ. Việc triển khai mã định danh điện tử cho từng tài sản BĐS từ ngày 1/3 đã buộc thị trường phải chuyển đổi mô hình từ tăng trưởng dựa trên đầu cơ sang vận hành dựa trên dữ liệu thực và kỷ luật tài chính, gây áp lực trực tiếp lên giá cổ phiếu của các doanh nghiệp vốn quen với sự thiếu minh bạch trong quá khứ.

Cổ phiếu bất động sản chạm đáy: Vì đâu đến nỗi?

Bên cạnh yếu tố minh bạch, chính sách tiền tệ thắt chặt đối với lĩnh vực BĐS cũng là rào cản lớn khiến nhóm ngành này chưa thể tìm thấy điểm cân bằng. Ngân hàng Nhà nước đã đặt ra những giới hạn nghiêm ngặt khi yêu cầu dư nợ cho vay BĐS không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, đồng thời khống chế mức tăng trưởng trong quý I/2026 không quá 25% chỉ tiêu cả năm. Sự kiểm soát chặt chẽ về dòng vốn tín dụng, kết hợp với việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch để hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả quản lý thuế, đã tạo nên một "gọng kìm" siết chặt khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư. Điều này buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược hoạt động theo hướng thực chất hơn, nhưng đồng thời cũng khiến kỳ vọng của nhà đầu tư vào những "cơn sóng" tăng trưởng nóng trở nên xa vời.

Áp lực tài chính còn trở nên nặng nề hơn khi nhìn vào bức tranh thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nơi nhóm BĐS đang phải gánh mức lãi suất bình quân lên tới 13,5% – cao nhất trong vòng 22 tháng qua. Theo thống kê từ MBS, chi phí vốn đắt đỏ cùng rủi ro chậm trả gốc và lãi vẫn hiện hữu, đặc biệt là sự xuất hiện của các lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế chậm thanh toán từ những "ông lớn" như Novaland. Tính đến hết tháng 1/2026, giá trị trái phiếu chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán đã lên tới 15.700 tỷ đồng, trong đó nhóm BĐS chiếm tỷ trọng áp đảo gần 70%. Với áp lực đáo hạn dự kiến sẽ gia tăng mạnh vào quý II và quý III năm nay, các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao và danh mục dự án kém thanh khoản đang đứng trước rủi ro lớn về dòng tiền, khiến triển vọng phục hồi của nhóm cổ phiếu này trong năm 2026 trở nên vô cùng thách thức.