Chung cư TP.HCM lập đỉnh giá

Sự lệch pha nghiêm trọng giữa rổ hàng 100% thuộc phân khúc hạng sang, cao cấp với nhu cầu thực tế, kết hợp cùng áp lực siết tín dụng đang châm ngòi cho một cuộc tháo chạy của dòng tiền sang các cực tăng trưởng vệ tinh.

Thị trường căn hộ TP.HCM vừa ghi nhận một cột mốc đáng chú ý khi giá bán sơ cấp trung bình chạm ngưỡng gần 7.300 USD/m2, tương đương hơn 197 triệu đồng/m2 – mức cao nhất từ trước đến nay.

Diễn biến này xảy ra trong bối cảnh nguồn cung mới tại khu vực lõi thành phố sụt giảm mạnh. Trong quý vừa qua, chỉ khoảng 1.200 căn hộ được tung ra thị trường, giảm 62% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngược lại, các khu vực vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu nổi lên như những cực tăng trưởng mới với hơn 7.000 căn hộ mở bán và hơn 6.100 giao dịch thành công, cho thấy xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra ngoài trung tâm ngày càng rõ nét.

Giá tăng, người mua chững lại

Dù mặt bằng giá liên tục leo thang, sức mua lại có dấu hiệu giảm tốc.

Trong quý, lượng hấp thụ mới chỉ đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mở bán mới. Con số này giảm tới 74% so với quý trước và giảm 31% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính đến từ sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu. Trong khi thị trường ngập tràn sản phẩm hạng sang thì phân khúc bình dân và trung cấp – nhóm đáp ứng nhu cầu ở thực – lại ngày càng khan hiếm.

Mặt bằng giá tăng nhanh khiến khả năng tiếp cận nhà ở của phần lớn người dân bị thu hẹp. Cùng với đó, lãi suất vay mua bất động sản có xu hướng tăng và điều kiện tín dụng chặt chẽ hơn cũng khiến nhiều khách hàng lựa chọn đứng ngoài quan sát.

Hạng sang chiếm lĩnh thị trường

Khu Đông tiếp tục là tâm điểm của nguồn cung mới khi chiếm hơn 80% tổng lượng căn hộ mở bán trong quý. Khu Nam đứng thứ hai với gần 20%.

Đáng chú ý, phân khúc hạng sang đang chiếm ưu thế tuyệt đối với tỷ trọng khoảng 72%, phần còn lại thuộc nhóm cao cấp. Nhiều dự án mới được tung ra thị trường tập trung vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh thay vì nhu cầu ở thực.

Điều này góp phần đẩy mặt bằng giá chung của toàn thị trường lên cao, đồng thời làm gia tăng khoảng cách giữa sản phẩm được chào bán và nhu cầu thực tế của số đông người mua nhà.

Áp lực giá chưa dừng lại

Theo đánh giá của giới chuyên môn, giá căn hộ tại TP.HCM nhiều khả năng vẫn duy trì ở vùng cao trong thời gian tới.

Chi phí đầu vào tăng, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế cùng áp lực tài chính từ các chủ đầu tư tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ đà tăng giá. Bên cạnh đó, dòng tiền từ nhiều địa phương khác, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư phía Bắc, đang quay lại thị trường TP.HCM với kỳ vọng hưởng lợi từ chu kỳ tăng giá mới sau nhiều năm nguồn cung khan hiếm.

Sau quá trình mở rộng không gian phát triển đô thị, thị trường được kỳ vọng sẽ bước sang giai đoạn tăng trưởng mới dựa trên ba yếu tố gồm cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng hợp lý và tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, bài toán lớn nhất của thị trường vẫn là thiếu hụt nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Khi căn hộ liên tục lập đỉnh giá, giấc mơ sở hữu nhà tại TP.HCM cũng ngày một xa hơn với nhiều người trẻ.