Chung cư sắp dồi dào, giá bán có hạ nhiệt?

Nguồn cung chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng trong năm 2025, giúp thị trường bớt khan hiếm. Tuy nhiên, do phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, giá bán chung cư khó giảm mà có xu hướng đi ngang.

Theo các chuyên gia, trong năm nay, giá chung cư tại Hà Nội sẽ dần ổn định, không còn tình trạng tăng nóng như trước.

Nguồn cung chung cư cải thiện, thị trường bớt khan hiếm

Theo Savills Việt Nam, trong năm 2024, tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt gần 25.000 căn, mức cao nhất trong 5 năm qua. Riêng quý IV/2024, lượng căn hộ chào bán đạt 12.972 căn, tăng mạnh 146% theo quý và 351% theo năm.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định tình trạng thiếu hụt nguồn cung đang dần được cải thiện, nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu mua nhà tiếp tục được thúc đẩy bởi dân số nhập cư tăng và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Dự kiến trong năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 25.200 căn, trong đó phân khúc hạng B chiếm ưu thế với 88% tổng số căn hộ mở bán. Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 70.000 căn từ 91 dự án, với Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai đóng góp hơn 50% nguồn cung mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dự báo nguồn cung chung cư năm nay sẽ tăng khoảng 10% so với năm trước. Nhiều dự án đã có kế hoạch mở bán để đón đầu sự phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu vẫn đến từ các đại đô thị ở khu vực miền Bắc do các chủ đầu tư lớn phát triển. Hà Nội và các đô thị vệ tinh dự kiến có khoảng 37.000 sản phẩm trong năm 2025, trong khi TP.HCM và vùng ven khoảng 18.000 sản phẩm.

Dù nguồn cung tăng, ông Đính lưu ý rằng phân khúc nhà ở bình dân vẫn khan hiếm. Nhà ở xã hội có thể tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn cung. Ngược lại, các căn hộ từ 50 triệu đồng/m² trở lên tiếp tục dẫn dắt thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Giá bán chung cư liệu có giảm?

Dù nguồn cung cải thiện, giới chuyên gia nhận định giá chung cư sẽ khó giảm mạnh trong năm nay. Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các đại đô thị, khiến giá căn hộ duy trì ở mức cao. "Giá chung cư khó có xu hướng giảm, mà chỉ đi ngang," ông nhận định.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cũng dự báo giá chung cư trong năm 2025 sẽ không giảm nhưng tốc độ tăng sẽ chậm lại, dao động khoảng 5-8%. Dù nguồn cung có cải thiện, phần lớn dự án mới đều có tiêu chuẩn cao, chi phí đầu tư lớn nên giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, năm 2024 chứng kiến mức tăng giá nhanh của chung cư Hà Nội. Đến cuối năm, giá trung bình nhiều dự án đã vượt 70 triệu đồng/m², không còn dự án nào dưới 60 triệu đồng/m², thậm chí có nơi lên đến 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, trong thời gian tới, giá chung cư có thể sẽ chững lại thay vì tiếp tục sốt nóng. Người mua có xu hướng tìm kiếm dự án ở khu vực có mức giá hợp lý hơn thay vì tập trung vào các khu vực đã đạt ngưỡng cao.

Như vậy, dù nguồn cung tăng và thị trường có dấu hiệu ổn định hơn, giá chung cư khó giảm sâu do phần lớn nguồn hàng mới thuộc phân khúc cao cấp. Người mua sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng để tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.