Chính sách thuế mới có thể “hút cạn” dòng tiền bất động sản

Sau nhiều năm giậm chân tại chỗ với loạt đề xuất thuế không đi đến đâu, chính sách thuế bất động sản lại một lần nữa được đặt lên bàn cân. Lần này, Bộ Tài chính gợi ý đánh thuế theo thời gian nắm giữ, với kỳ vọng vừa chặn đầu cơ, vừa mở đường cho giấc mơ an cư của đại đa số người dân.

Giữ bất động sản càng ngắn, thuế càng cao: Rủi ro chặn đầu cơ hay "phanh gấp" sai thời điểm?

Trong Dự thảo mới nhất Luật Thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo hướng siết chặt với những giao dịch ngắn hạn. Cụ thể, hai phương pháp tính thuế được đưa ra, tùy vào khả năng xác định giá mua và chi phí đầu vào của người bán.

Nếu chứng minh được giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan, thuế sẽ tính theo mức 20% trên phần thu nhập chịu thuế (giá bán trừ chi phí). Ngược lại, trong trường hợp không xác định được đầu vào, thuế được tính trực tiếp trên giá trị chuyển nhượng theo biểu thuế lũy tiến dựa trên thời gian sở hữu:

Dưới 2 năm: 10%

Từ 2 đến dưới 5 năm: 6%

Từ 5 đến dưới 10 năm: 4%

Trên 10 năm hoặc tài sản có nguồn gốc thừa kế: 2%

So với đề xuất ban đầu gửi Quốc hội hồi tháng 5 – trong đó phương án không chứng minh được chi phí đầu vào sẽ bị đánh thuế cố định 2% – thì biểu thuế mới theo thời gian nắm giữ được cho là một bước tiến trong việc định hướng thị trường theo hướng đầu tư dài hạn và bền vững.

Lo ngại nghẽn thanh khoản vì đòn thuế quá sớm

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, đề xuất lần này đã "đánh trúng huyệt" nhóm nhà đầu tư ngắn hạn và lướt sóng – lực lượng tạo nên phần lớn sự sôi động và cũng không ít sự bất ổn cho thị trường. Việc siết thuế với nhóm này được xem là công cụ hữu hiệu để kiềm chế đầu cơ, giảm "sốt ảo", từ đó đưa thị trường về trạng thái cân bằng, bền vững hơn.

Tuy nhiên, mặt trái của chính sách cũng lộ rõ. Mức thuế tối đa 10% cho thời gian nắm giữ dưới 2 năm cao gấp 5 lần hiện hành, có thể khiến nhà đầu tư hoảng loạn bán tháo, nhất là với phân khúc đất nền và căn hộ – hai nhóm tài sản được giới đầu tư cá nhân ưa chuộng. Nếu hiệu ứng tâm lý lan rộng, thanh khoản thị trường sẽ bị siết chặt, đẩy cung tăng đột ngột trong khi cầu dè chừng, tạo ra trạng thái "nghẽn" ngay trong giai đoạn phục hồi non yếu.

Chưa phải lúc để “thắt van”

Dù về mặt chủ trương là cần thiết, song thời điểm áp dụng chính sách này lại gây tranh cãi. Theo ông Tuấn, thị trường bất động sản Việt Nam vừa thoát khỏi giai đoạn trầm lắng kéo dài, sức mua vẫn yếu và tâm lý nhà đầu tư còn mong manh. Việc áp mức thuế cao trong khi chưa có hệ thống định giá minh bạch sẽ đẩy những người mua lỗ vào tình cảnh "đã mất vốn còn chịu thuế".

Đặc biệt, việc chứng minh giá mua và chi phí hợp lý với các tài sản giao dịch từ nhiều năm trước là thách thức không nhỏ. Trong điều kiện đó, thuế suất cao sẽ dễ trở thành gánh nặng chứ không phải công cụ điều tiết.

Vì vậy, chuyên gia này kiến nghị: Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ chỉ nên áp dụng khi thị trường đã đủ ổn định, dữ liệu định giá đầy đủ và minh bạch, từ đó đảm bảo tính công bằng, hiệu quả và không bóp nghẹt lực cầu.