Chặn đầu cơ bằng thuế 20%: Mạnh tay đúng lúc hay chưa đúng đối tượng?

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLAW, nếu thiếu cải cách căn bản về hạ tầng dữ liệu và quy trình quản lý, việc áp dụng chính sách thuế mới sẽ đẩy cả người dân lẫn cơ quan thuế vào thế khó, tiềm ẩn nguy cơ gia tăng khiếu kiện và xói mòn lòng tin vào hệ thống.

Trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đang cân nhắc giữa hai phương án tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản – một lĩnh vực vốn đầy nhạy cảm và phức tạp về mặt pháp lý lẫn thực tiễn.

Cụ thể, khi có thể xác định rõ giá mua cùng các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo phương pháp "thu nhập ròng", với thuế suất đề xuất là 20% – tương đương với mức thuế suất áp dụng cho tổ chức trong các giao dịch chuyển nhượng tài sản. Ngược lại, nếu không thể xác định được các khoản chi phí đầu vào, thuế sẽ tiếp tục được thu khoán ở mức 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Theo Bộ Tài chính, đề xuất này nhằm đảm bảo nguyên tắc công bằng và tiệm cận thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, tính khả thi của phương án này vẫn còn là dấu hỏi lớn trong bối cảnh thực tế thị trường còn đầy "vùng xám".

Vấn đề không nằm ở lý thuyết, mà ở dữ liệu

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, về nguyên tắc, việc chuyển sang đánh thuế trên thu nhập thực tế là bước đi tiến bộ. Nó phản ánh đúng bản chất thu nhập chịu thuế – tương tự cơ chế đánh thuế doanh nghiệp, đồng thời hạn chế tình trạng áp thuế cào bằng, bất kể có lãi hay không.

Tuy nhiên, điểm nghẽn nằm ở khả năng xác định giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan đến giao dịch. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phổ biến hiện tượng khai giá thấp, thanh toán ngoài hợp đồng và thiếu chứng từ hợp lệ. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu quản lý nhà nước chưa đủ đầy đủ và đồng bộ để làm căn cứ kiểm chứng.

Nếu triển khai một cách vội vàng, mô hình này không chỉ tạo ra khó khăn cho người dân, mà còn khiến cơ quan thuế đối mặt với khối lượng công việc thẩm định khổng lồ – dễ phát sinh áp lực, sai lệch hoặc tiêu cực trong quá trình thực hiện.

Thuế đánh người bán, nhưng người mua mới gánh?

Một câu hỏi được đặt ra: Chính sách mới liệu có làm giá nhà tăng, tạo thêm gánh nặng cho người mua thực sự?

Theo nguyên lý, thuế chuyển nhượng là nghĩa vụ của người bán. Nhưng trên thực tế, thuế này thường được “chuyển hóa” vào giá bán, khiến người mua – đặc biệt là người mua nhà để ở – phải gánh chịu một phần hoặc toàn bộ.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận ở một chiều kích khác: Nếu tính đúng thuế trên phần lãi ròng, thì chỉ những trường hợp có lãi lớn mới phải nộp nhiều thuế – đây là nguyên tắc tiến bộ, phù hợp với chính sách thuế công bằng. Người dân mua nhà để ở, không tham gia đầu tư hay lướt sóng, về cơ bản không chịu ảnh hưởng – trừ khi họ bán lại.

Vấn đề lớn hơn là khả năng các nhà đầu tư, môi giới hoặc doanh nghiệp lợi dụng lý do “thuế mới” để thổi giá, gây méo mó thị trường. Do đó, nếu triển khai, cần đồng bộ các biện pháp điều tiết như: kiểm soát giá khai báo, minh bạch hóa thông tin giao dịch, chống đầu cơ và có chính sách bảo vệ người mua ở thật – chẳng hạn như miễn hoặc giảm thuế cho lần chuyển nhượng đầu tiên đối với nhà duy nhất.

Thách thức trong việc chứng minh chi phí hợp lý

Một trong những thách thức lớn của phương án "thu nhập ròng" là làm thế nào để xác minh chi phí đầu vào – đặc biệt với các giao dịch đã diễn ra nhiều năm trước. Người dân thường không lưu giữ hóa đơn, chứng từ để chứng minh chi phí môi giới, cải tạo, sửa chữa, lãi vay… Trong khi đó, nhiều khoản chi phổ biến lại không đủ điều kiện hợp pháp về chứng từ theo luật thuế hiện hành.

Thêm vào đó, cơ quan thuế nếu phải thẩm định hàng nghìn hồ sơ mỗi năm với đầy đủ hạng mục chi phí, sẽ bị quá tải. Nếu không có hướng dẫn rõ ràng, quy trình nhất quán, rất dễ phát sinh tình trạng áp dụng tùy tiện, tạo rủi ro cho cả người nộp thuế lẫn bộ máy thực thi.

Muốn vận hành hiệu quả mô hình mới, cần đồng thời:

Ban hành danh mục chi phí hợp lệ;

Hướng dẫn tiêu chí chứng minh;

Có phương pháp ước tính khi thiếu chứng từ;

Và đặc biệt, xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa toàn diện về lịch sử giao dịch, giá mua – giá bán, pháp lý và tài chính của bất động sản.

Cân nhắc sự công bằng giữa các chủ thể

Một vấn đề khác cũng đang được đặt ra: Nếu cá nhân kinh doanh bất động sản bị đánh thuế 20% trên thu nhập, trong khi doanh nghiệp cùng hoạt động được hưởng các ưu đãi khấu trừ chi phí, thì liệu có xảy ra bất bình đẳng?

Đây là điểm then chốt. Chính sách thuế không thể nhìn một chiều mà phải xét đến bản chất hoạt động, mức độ rủi ro và đặc điểm từng nhóm đối tượng nộp thuế. Nếu không thiết kế chính sách có phân loại và điều chỉnh phù hợp, rất dễ tạo ra sự bất bình đẳng giữa các chủ thể, làm sai lệch động lực phát triển của thị trường.

Việc đánh thuế đúng vào phần lợi nhuận ròng của giao dịch chuyển nhượng bất động sản là hướng đi phù hợp với nguyên tắc công bằng và minh bạch. Tuy nhiên, sự thành công của chính sách không nằm ở ý tưởng, mà ở năng lực tổ chức thực hiện – từ hạ tầng dữ liệu, quy trình kiểm tra, cho đến cơ chế giám sát và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Nếu thiếu sự chuẩn bị đầy đủ, chính sách dù mang ý nghĩa cải cách, cũng có thể phản tác dụng – làm phức tạp thị trường, tăng gánh nặng quản lý và khiến niềm tin vào hệ thống thuế lung lay.