Cảnh báo rủi ro bong bóng bất động sản từ dòng tiền rẻ

Dòng tiền rẻ đang ồ ạt chảy vào bất động sản, thổi bùng cơn sốt giá với các chính sách ưu đãi tài chính “siêu lợi nhuận”. Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động ấy là rủi ro bong bóng, nguy cơ bán tháo lan sang hệ thống tài chính và giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời.

Dòng tiền giá rẻ đang biến bất động sản thành tâm điểm đầu tư, thổi bùng cơn sốt mới trên thị trường. Nhưng sau cơn hưng phấn ấy là nguy cơ bong bóng và hệ lụy khó lường, khi dòng vốn nóng vượt ngoài tầm kiểm soát.

"Tiền rẻ" thổi bùng cơn sốt bất động sản

Tháng 3/2025, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã phát đi cảnh báo về dòng tiền "rẻ" đang ồ ạt đổ vào bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất hạ nhiệt, kênh đầu tư này nhanh chóng trở thành lựa chọn hàng đầu, đặc biệt khi giá vàng đã chạm đỉnh và có nhiều biến động.

Thực tế cho thấy, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, hơn 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế. Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản và chứng khoán cao hơn mức trung bình toàn hệ thống. Tình trạng này xuất phát từ việc doanh nghiệp sản xuất kinh doanh còn thận trọng trong mở rộng, trong khi nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý lại cần vốn để triển khai. Đáng lo ngại, một phần dòng vốn vay không đúng mục đích cũng đang bị "hút" vào thị trường địa ốc.

Theo VARS IRE, sự kết hợp giữa lượng tiền dồi dào và các chính sách ưu đãi "miễn lãi - ân hạn gốc" kỷ lục từ chủ đầu tư đã trở thành động lực chính đẩy giá bất động sản liên tục tăng, thiết lập mặt bằng giá mới.

Chính sách ưu đãi: "Mồi nhử" cho đầu cơ?

Cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm và được ân hạn gốc, lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm, không chỉ hỗ trợ người mua nhà ở thực mà còn vô tình tạo cơ hội cho các nhà đầu cơ. Dù chính sách này đã xuất hiện từ lâu, nhưng chỉ trong hơn một năm trở lại đây, nó mới thực sự phổ biến và được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi.

Lợi dụng chính sách này, nhiều nhà đầu tư mua cùng lúc nhiều sản phẩm với số vốn ban đầu nhỏ. Ví dụ, với một căn hộ 3 tỷ đồng, chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng. Nếu giá tăng 15-20% trong thời gian ân hạn, lợi nhuận thu về có thể lên đến 50-70% trên vốn, một tỷ suất khó có kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi chỉ trong thời gian ngắn ngủi trước khi nhận nhà.

"Bong bóng" bất động sản và những rủi ro tiềm ẩn

Cơn sốt bất động sản kéo dài đã thu hút một lượng lớn nhà đầu tư cá nhân, tạo ra tâm lý "găm hàng chờ giá". Vòng xoáy “giữ hàng - khan cung - giá tăng” được củng cố, góp phần tạo thanh khoản nhưng cũng kéo theo nhiều hệ lụy tiêu cực.

VARS IRE cảnh báo, những nhóm lũng đoạn thị trường hưởng lợi nhuận khổng lồ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua nhà ở thực. Khi thị trường đột ngột hạ nhiệt, thanh khoản sụt giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo theo sự sụt giảm mặt bằng giá chung.

Nguy cơ càng lớn khi thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng", buộc ngân hàng phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ khó thoát hàng.

Méo mó kinh tế và giấc mơ an cư

Trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Thu nhập của đại đa số gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại các thành phố lớn có giá trung bình 5 tỷ đồng, gần như vượt ngoài tầm với của các cặp vợ chồng trẻ.

Không chỉ gây khó khăn cho giấc mơ an cư, dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản còn làm méo mó nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành "cỗ máy làm giàu nhanh", nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ từ bỏ các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh tạo ra giá trị thực. Điều này làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của toàn bộ nền kinh tế, lặp lại chu kỳ "bong bóng - vỡ bong bóng" gây thiệt hại nặng nề.