Bức tranh bất động sản “tươi sáng” nhờ bút môi giới tô vẽ?

Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng số liệu giao dịch bị "thổi phồng" bởi môi giới, tạo ra cơn sốt ảo và đẩy giá lên cao bất hợp lý, đòi hỏi sự siết chặt quản lý để bảo vệ người mua và ổn định thị trường.

Chưa kịp ra mắt đã “cháy hàng”, vừa mở bán đã “có cả ngàn giao dịch” – những con số mỹ miều đang được môi giới bất động sản tung ra như một công cụ thao túng tâm lý thị trường. Thực chất, phần lớn những “giao dịch” ấy chỉ tồn tại trên lời nói, không phải trên hợp đồng.

Dù chưa chính thức mở bán, chưa công bố giá hay giỏ hàng, nhiều dự án bất động sản gần đây đã xuất hiện với số lượng “booking” lên tới hàng nghìn lượt chỉ trong vài ngày. Những con số tưởng như phi lý này lại được các sàn môi giới đồng loạt đăng tải trên mạng xã hội, tạo ra làn sóng tâm lý nóng sốt cho thị trường.

Tại TP. Thuận An (Bình Dương), một dự án với quy mô 4.966 căn hộ lại được quảng bá đã có tới 5.306 lượt booking – vượt quá cả tổng số sản phẩm. Dự án này từng được triển khai từ năm 2020 dưới tên gọi khác, bán hàng loạt căn hộ và xây dựng đến tầng 10 rồi “đắp chiếu” suốt từ 2022 đến nay. Nay, dự án tái khởi động với một làn sóng booking đầy tranh cãi.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại một dự án rộng 190 ha ở huyện Đức Hoà, Long An – nơi mà dù chủ đầu tư chưa công bố mở bán hay giá bán, các sàn môi giới đã rầm rộ thông báo: 4.579 booking chỉ sau một tuần. Chỉ hai ngày sau, con số này tiếp tục tăng thêm hơn 500.

Ở TP.Thủ Đức, một dự án khác mới “nhen nhóm” từ đầu tháng 5, cũng được môi giới công bố đã có tới 2.525 căn hộ được đặt chỗ, trong khi tổng số căn của dự án là 3.175. Thị trường liên tục chứng kiến các thông báo giao dịch thành công, hình ảnh chuyển cọc, đặt chỗ được lan truyền trên các nền tảng mạng xã hội như một phần chiến lược “tạo sóng”.

Theo ông Nguyễn Văn Tùng – giám đốc một sàn môi giới tại TP.HCM, đây đơn thuần là thủ thuật tâm lý quen thuộc nhằm thổi phồng nhu cầu ảo. Ông cho biết, thực chất các booking được chia theo “ưu tiên 1” và “ưu tiên 2”, nghĩa là người đặt cọc sớm có thể rút lui, nhường lại cho người đặt sau – nhưng số liệu booking vượt xa nguồn cung vẫn liên tục được tung ra để duy trì cảm giác “cháy hàng”.

Ông Ngô Hoàng Long – Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM – cũng cho biết, thị trường hiện đang “bội thực” nguồn cung, giao dịch thực tế lại rất chậm. Dù công ty của ông đang triển khai tới 5 dự án cùng lúc với hơn 50 môi giới, tháng 5 vừa qua chỉ chốt được 3 giao dịch. Nguyên nhân: giá bị đẩy lên quá cao so với nhu cầu thực.

Không chỉ các con số ảo, ngành bất động sản còn đối mặt với tình trạng môi giới hoạt động thiếu chuyên nghiệp và gần như không chịu sự giám sát. Ông Nguyễn Hoàng – Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy – cảnh báo, từ 2016 đến nay, tình trạng đưa tin giả, thao túng thông tin bởi các sàn môi giới ngày càng phổ biến, nhưng lại không bị xử lý nghiêm. Nhiều môi giới tham gia thị trường chỉ sau 2 tuần học lớp cấp chứng chỉ hành nghề – thời lượng không đủ để nắm bắt các quy định pháp luật hay kiến thức chuyên môn cần thiết.

Đáng ngại hơn, theo ông Hoàng, không ít chủ đầu tư cũng tiếp tay cho các chiêu trò tạo sóng, bắt tay với sàn môi giới để đẩy giá dự án lên cao nhằm thu lợi nhuận, bất chấp giá trị thực của sản phẩm. Nếu không có biện pháp giám sát kịp thời và hiệu quả, bong bóng giá bất động sản có thể phình to trở lại – và người chịu thiệt sau cùng luôn là khách hàng.

Minh chứng cho mức độ phức tạp của hiện tượng này, tại Bà Rịa – Vũng Tàu, nhiều thông tin rao bán dự án chưa được cấp phép đã lan truyền trên mạng xã hội. Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh phải gửi công văn khẩn đến UBND tỉnh, đề nghị xử lý các trang đăng thông tin sai lệch như aqLand.vn hay datxanh.homes... UBND tỉnh sau đó yêu cầu Công an vào cuộc điều tra và xử lý nghiêm các hành vi đưa tin sai, gây nhiễu loạn thị trường.

Trong bối cảnh niềm tin thị trường đang bị bào mòn bởi những con số “ảo tưởng”, sự vào cuộc quyết liệt từ cơ quan quản lý là điều không thể chậm trễ. Siết lại kỷ cương thông tin, chấn chỉnh hoạt động môi giới và minh bạch hóa quá trình bán hàng là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản có thể hồi phục trên nền tảng thực chất, thay vì lặp lại những cơn sốt ảo từng để lại hậu quả nặng nề.