Biên gộp cao nhất nhiều quý, vì sao An Gia chỉ lãi hơn 5 tỷ đồng?

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với một nghịch lý đáng chú ý: biên lợi nhuận gộp tăng vọt lên 55%, thuộc nhóm cao trên thị trường bất động sản, nhưng lợi nhuận sau thuế hợp nhất chỉ đạt hơn 5 tỷ đồng. Trong khi đó, dòng tiền kinh doanh vẫn âm và lượng tiền mặt tiếp tục suy giảm mạnh.

Điều gì đang thực sự diễn ra tại An Gia?

Trong quý I/2026, An Gia ghi nhận doanh thu thuần 67 tỷ đồng, giảm gần 65% so với cùng kỳ năm trước.

Phần lớn doanh thu đến từ hoạt động bán và cho thuê căn hộ, đạt 64 tỷ đồng. Doanh thu dịch vụ khác đóng góp 3 tỷ đồng, trong khi mảng tư vấn – từng mang về 19 tỷ đồng cùng kỳ – không còn ghi nhận.

Dù doanh thu sụt giảm mạnh, giá vốn còn giảm nhanh hơn, từ 116 tỷ đồng xuống chỉ 30 tỷ đồng. Nhờ đó, biên lợi nhuận gộp tăng mạnh từ 39,3% lên 55%.

Tuy nhiên, lợi nhuận gộp tuyệt đối vẫn giảm 51%, còn 37 tỷ đồng do quy mô doanh thu quá nhỏ.

Vì sao biên gộp cao nhưng lãi ròng thấp?

Câu trả lời nằm ở cấu trúc chi phí.

Dù đã tiết giảm đáng kể, tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp trong quý vẫn lên tới hơn 57 tỷ đồng – cao hơn cả lợi nhuận gộp.

Cụ thể: Chi phí tài chính: 25 tỷ đồng; Chi phí bán hàng: 17 tỷ đồng; Chi phí quản lý doanh nghiệp: 16 tỷ đồng.

Chỉ riêng chi phí tài chính đã tương đương gần 38% doanh thu. Trong đó, chi phí lãi vay chiếm 23 tỷ đồng.

Kết quả, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn 8 tỷ đồng, giảm 45,5%.

Sau khi trừ thuế, lợi nhuận sau thuế hợp nhất chỉ còn hơn 5 tỷ đồng, giảm gần 38% so với cùng kỳ.

Đặc thù ngành bất động sản: Lợi nhuận phụ thuộc thời điểm bàn giao

Ở doanh nghiệp bất động sản nhà ở, doanh thu và lợi nhuận thường không phân bổ đều theo từng quý.

Doanh nghiệp chỉ ghi nhận doanh thu khi dự án được bàn giao và đủ điều kiện hạch toán.

Điều này có nghĩa, một quý có thể ghi nhận lợi nhuận thấp dù hoạt động bán hàng vẫn diễn ra tích cực, nếu chưa đến thời điểm bàn giao sản phẩm.

Đó là lý do kết quả hợp nhất của An Gia trong quý I khá khiêm tốn.

Công ty mẹ lãi lớn, nhưng hợp nhất lại thấp

Một điểm đáng chú ý là báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ cho thấy lợi nhuận sau thuế đạt tới 139 tỷ đồng, tăng hơn 45%.

Khoản lợi nhuận này chủ yếu đến từ cổ tức và lợi nhuận được chia từ các công ty con.

Tuy nhiên, ở cấp độ hợp nhất, khoản thu nội bộ này bị loại trừ, khiến lợi nhuận hợp nhất phản ánh thực chất hơn hiệu quả kinh doanh từ hoạt động cốt lõi.

Tiền mặt xuống thấp, chỉ còn 46 tỷ đồng

Tại ngày 31/3/2026, lượng tiền và tương đương tiền của An Gia chỉ còn 46 tỷ đồng, giảm gần một nửa so với đầu năm.

Đây là mức tiền mặt khá thấp so với quy mô tổng tài sản hơn 5.400 tỷ đồng.

Mặc dù doanh nghiệp ghi nhận 468 tỷ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn, nhưng đây chủ yếu là vốn góp vào các hợp đồng hợp tác kinh doanh, không phải tài sản có tính thanh khoản cao như tiền gửi.

Hơn 4.400 tỷ đồng “nằm” trong các khoản đầu tư

An Gia đang tập trung nguồn lực rất lớn vào các khoản đầu tư tài chính, đặc biệt là các hợp đồng hợp tác phát triển dự án.

Tổng giá trị đầu tư tài chính dài hạn đạt 3.944 tỷ đồng, chiếm hơn 73% tổng tài sản.

Nếu cộng thêm đầu tư tài chính ngắn hạn, tổng giá trị các khoản đầu tư tài chính của An Gia đã vượt 4.400 tỷ đồng.

Điều này cho thấy doanh nghiệp đang “găm” nguồn lực vào các dự án tương lai, thay vì duy trì lượng tiền mặt lớn.

Áp lực nợ ngắn hạn vẫn hiện hữu

Tổng nợ vay tài chính của An Gia hiện ở mức 1.007 tỷ đồng, toàn bộ là nợ ngắn hạn.

Trong đó: Vay ngân hàng: 405 tỷ đồng; Vay từ các đối tượng khác: 602 tỷ đồng.

Mặc dù tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu chỉ khoảng 0,29 lần – không quá cao – nhưng việc toàn bộ nợ đều là ngắn hạn tạo áp lực thanh khoản đáng kể.

Dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm

Trong quý I, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 51 tỷ đồng.

Dù đã cải thiện so với cùng kỳ, dòng tiền vẫn chưa chuyển sang trạng thái dương.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ: Các khoản phải trả giảm 80 tỷ đồng; Chi trả lãi vay 31 tỷ đồng; Nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 4 tỷ đồng.

Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ âm 41 tỷ đồng, tiếp tục bào mòn lượng tiền mặt.

Triển vọng phụ thuộc vào bàn giao dự án

Kết quả kinh doanh của An Gia trong các quý tới sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ bàn giao dự án.

Nếu có các đợt bàn giao lớn, doanh thu và lợi nhuận có thể cải thiện mạnh nhờ biên lợi nhuận gộp đang ở mức cao.

Tuy nhiên, bài toán thanh khoản, dòng tiền và khả năng chuyển hóa các khoản đầu tư thành tiền mặt sẽ là những yếu tố nhà đầu tư cần theo dõi sát.

Biên lợi nhuận cao là tín hiệu tích cực, nhưng trong bất động sản, lợi nhuận kế toán chỉ là một phần câu chuyện. Dòng tiền mới là yếu tố quyết định sức khỏe tài chính thực sự của doanh nghiệp.