Bất động sản sinh lời: Đâu là “mắt xích” quyết định lợi nhuận?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn phân hóa mạnh: chung cư vẫn thanh khoản tốt, nhà phố – biệt thự ổn định nhưng vốn lớn, trong khi đất nền và nghỉ dưỡng rủi ro cao, nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ. Chiến lược đầu tư hiệu quả đòi hỏi chọn phân khúc phù hợp, chủ đầu tư uy tín và quản lý vốn vay cẩn trọng.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn bế tắc trong việc giải phóng vốn, thậm chí không ít người buộc phải chấp nhận “cắt lỗ” để thoát khỏi các khoản đầu tư kém thanh khoản.

Sau hơn ba năm chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua những biến động chưa từng có. Giai đoạn 2017–2020, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ với hàng loạt dự án mới, đi kèm các cam kết hấp dẫn như hỗ trợ lãi suất vay, chi trả lợi nhuận thuê… Tuy nhiên, đến năm 2023, nhiều dự án đình trệ, chủ đầu tư cạn vốn, cam kết lợi nhuận và thanh toán vay ngân hàng không được thực hiện, khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng “chôn vốn” hoặc phải cắt lỗ để thoát hàng.

Đất nền, từng là “vùng đất hứa” với chi phí đầu tư thấp, khả năng sinh lời cao, nay cũng rơi vào cảnh đóng băng. Nhiều dự án mở bán nhưng không có giao dịch, nhà đầu tư cũ gặp khó khăn khi muốn thoát vốn, dẫn tới lượng tiền bị “chôn chân” đáng kể. Nhà phố và biệt thự shophouse, từng hứa hẹn là điểm sáng của thị trường, giờ nhiều dự án bàn giao nhưng vắng khách thuê, khiến lợi nhuận không đạt kỳ vọng. Duy chỉ có phân khúc chung cư vẫn giữ được tính thanh khoản và khả năng sinh lời, nhưng biên độ lợi nhuận đã giảm so với các năm trước.

Theo ông Võ Thành Đạt, Chủ tịch HĐQT Westland, lựa chọn chủ đầu tư uy tín là yếu tố quyết định. Chủ đầu tư có năng lực sẽ đảm bảo tiến độ, chất lượng, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.

Chiến lược và tính toán đầu tư

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy, nhận định đầu tư bất động sản cần được nhìn nhận như một phương thức kinh doanh: mua thấp, bán cao hoặc cho thuê sinh lời. Mỗi phương thức đều có ưu – nhược điểm riêng, và nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ, xây dựng chiến lược rõ ràng.

Vốn là vấn đề then chốt. Sử dụng vốn vay ngân hàng cần cân nhắc kỹ rủi ro lãi suất. Khoản vay nên có lãi suất cố định hoặc giới hạn, kết hợp tiền dự trữ để giảm thiểu tác động từ biến động thị trường và kinh tế vĩ mô. “Không nên dùng quá nhiều vốn vay; thời gian vay dài và lãi suất cao sẽ ăn mòn lợi nhuận,” ông Hoàng nhấn mạnh.

Lựa chọn phân khúc: An toàn và hiệu quả

Chung cư: Thích hợp cho đầu tư lướt sóng hoặc cho thuê. Ưu tiên dự án pháp lý đầy đủ, số lượng căn hộ không quá lớn (< 1.000 căn) để giảm cạnh tranh, vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ. Nhà đầu tư cho thuê nên chọn căn 1–2 phòng ngủ, bàn giao nội thất cơ bản.

Đất nền: Thanh khoản thấp, vốn đầu tư cao, rủi ro lớn. Chỉ dành cho nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm, am hiểu pháp lý, quy hoạch. Hạn chế vay ngân hàng vì khó thoát hàng.

Nhà phố – biệt thự: Vốn lớn, lợi nhuận ổn định từ cho thuê hoặc lướt sóng. Ưu tiên mặt đường chính, trung tâm để dễ cho thuê và tăng giá. Khi lướt sóng, chọn sản phẩm diện tích nhỏ, giá thấp, hạn chế vay vốn, ưu tiên dự án hoàn thiện.

Bất động sản nghỉ dưỡng: Dài hạn, rủi ro cao nếu chủ đầu tư không đảm bảo cam kết thuê lại. Lợi nhuận khả thi nếu đầu tư vào dự án lớn, nhiều tiện ích, sẵn sàng khai thác thuê theo ngày với hỗ trợ vận hành chuyên nghiệp.

Thị trường bất động sản hiện đang ở trạng thái phân hóa rõ rệt: phân khúc chung cư vẫn linh hoạt, đất nền và nghỉ dưỡng rủi ro cao, nhà phố – biệt thự đòi hỏi vốn lớn nhưng ổn định. Nhà đầu tư cần thấu hiểu từng dòng sản phẩm, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, cân nhắc vốn vay và xây dựng chiến lược dài hạn để tối ưu lợi nhuận, đồng thời hạn chế rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động mạnh.