Bất động sản mất đà tăng - Nên mua hay bán?

Sự phục hồi và triển vọng tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam đang được thúc đẩy bởi sự kết hợp của các yếu tố vĩ mô thuận lợi, đặc biệt là chính sách tiền tệ nới lỏng và các nghị quyết tháo gỡ khó khăn về pháp lý.

Dưới đây là các yếu tố chính hỗ trợ sự phục hồi và tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản:

1. Chính sách tiền tệ hỗ trợ và dòng vốn rẻ 

• Ưu tiên Tăng trưởng Kinh tế: Nhà nước đã ưu tiên hy sinh lạm phát để đổi lấy tăng trưởng kinh tế, chấp nhận duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp.

• Lãi suất Thấp: Lãi suất tiết kiệm (kỳ hạn 6 tháng - 1 năm) liên tục giảm, xuống khoảng 4,5% - 5%.

• Thẩm thấu Dòng tiền Rẻ: Việc duy trì lãi suất thấp khiến dòng tiền buộc phải rút khỏi ngân hàng và chảy vào các kênh đầu tư khác, bao gồm chứng khoán và các dự án bất động sản. Dòng tiền rẻ này dần dần thẩm thấu vào nền kinh tế.

2. Tín dụng nới lỏng và dư nợ tăng trưởng 

• Nới lỏng Tín dụng: Dư nợ tín dụng đối với ngành bất động sản đã được nới lỏng.

• Tăng trưởng Dư nợ: Theo thống kê, dư nợ tín dụng đối với ngành bất động sản đã tăng trưởng 36% so với cùng kỳ, đạt khoảng 1,6 triệu tỷ đồng tính đến ngày 31 tháng 5 năm 2025. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2023.

• Mục tiêu Tăng trưởng: Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng ít nhất 16% trong năm 2025 để hỗ trợ đạt mức tăng trưởng GDP kỳ vọng.

3. Các Chính sách Tháo gỡ Khó khăn và Hỗ trợ Pháp lý

Các nghị quyết và chính sách mới đang được triển khai nhằm dọn sạch hành lang pháp lý, thúc đẩy tăng trưởng một cách bền vững hơn:

• Nghị quyết 171 (Thí điểm về Phát triển Nhà ở Thương mại):

◦ Mở rộng mục đích sử dụng đất cho các dự án.

◦ Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất, bắt đầu có hiệu lực từ 01/04/2025.

◦ Tác động tích cực này là tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý trong việc triển khai dự án.

◦ Giúp các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc gom quỹ đất, đặc biệt tại khu vực ven.

◦ Điều này tạo điều kiện cho các dự án diễn ra sôi động hơn, tăng nguồn cung, và hỗ trợ thanh khoản cũng như dòng vốn cho doanh nghiệp.

• Nghị quyết 2011 (Thí điểm về Phát triển Nhà ở Xã hội):

◦ Triển khai cơ chế chính sách đặc thù về phát triển nhà xã hội nhằm hoàn thành mục tiêu đề án 1 triệu căn nhà xã hội.

◦ Thúc đẩy nguồn cung phân khúc nhà xã hội tăng lên.

◦ Việc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân (nhà cho công nhân, người thu nhập thấp) sẽ giảm bớt tính đầu cơ, giảm áp lực thiếu hụt bất động sản, và giúp thị trường ổn định hơn, tránh tăng nóng rồi nhanh chóng sụp đổ.

• Điều chỉnh Quy hoạch và Xu hướng Dịch chuyển:

◦ Điều chỉnh quy hoạch tổng thể tạo thêm dư địa cho nguồn cung mới.

◦ Khuyến khích xu hướng dịch chuyển dân cư và đầu tư ra ngoài trung tâm.

◦ Phát triển các dự án ở vùng ven có nhiều dư địa hơn để tăng trưởng một cách bền vững, không chỉ thổi giá nóng ở khu vực trung tâm.

◦ Sự dịch chuyển này cũng kéo theo sự phát triển của tiện ích, hạ tầng, dịch vụ và việc làm, thúc đẩy tăng trưởng trong dài hạn của thị trường.

• Sáp nhập Tỉnh thành: Việc sáp nhập các đơn vị hành chính hoặc tỉnh vùng ven vào các thành phố lớn có thể tạo cơ hội thổi giá bất động sản ở những khu vực vùng ven đó.

4. Triển vọng Tăng trưởng Dài hạn và Tính Bền vững

Mặc dù quý 3 năm 2025 chưa ghi nhận sự bùng nổ toàn ngành (lợi nhuận chủ yếu đến từ việc bàn giao dự án cũ hoặc các thương vụ chuyển nhượng cổ phần mang tính đột biến về doanh thu tài chính), nhưng các yếu tố vĩ mô và pháp lý đang đặt nền móng cho một chu kỳ mới:

• Hành lang Pháp lý Sạch sẽ: Các nghị quyết và chính sách mới cần thời gian để thẩm thấu vào thực tế, nhưng chúng sẽ tạo ra hành lang pháp lý rất sạch sẽ và thuận lợi, mang lại triển vọng chung dài hạn cho thị trường.

• Tăng trưởng Bền vững: Không giống như giai đoạn 2021, khi thị trường tăng nóng nhưng môi trường pháp lý chưa phát triển kịp, dẫn đến sự đổ vỡ nhanh chóng. Giai đoạn hiện tại (bắt đầu từ 2023, 2024) tập trung dọn sạch pháp lý, khiến thị trường có thể tăng trưởng chậm hơn nhưng sẽ bền vững hơn và có thể đi xa hơn.

• Giai đoạn Tích lũy: Hiện tại, nhóm bất động sản đang trong quá trình hồi phục từ mức nền thấp của năm ngoái và đang tích lũy để chuẩn bị cho một xu hướng mới, một chu kỳ mới, tạo ra dư địa cho một "sóng lớn" trong tương lai.