Bất động sản khu công nghiệp: Cửa sáng từ vốn đầu tư ngoại

Năm 2025, bất động sản công nghiệp và phân khúc nhà ở sơ cấp đang dần bước ra khỏi vùng trũng, khi dòng vốn FDI quay trở lại mạnh mẽ và các doanh nghiệp nội tăng tốc bung hàng. Sự phục hồi không còn chỉ nằm ở kỳ vọng, mà đang dần hiện hình bằng những chuyển động thực chất từ cung – cầu đến dòng tiền.

FDI tái khởi động chu kỳ tăng trưởng khu công nghiệp

Triển vọng tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp đang được tiếp sức mạnh mẽ từ làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) quay trở lại, đặc biệt khi các tập đoàn đa quốc gia mở rộng hiện diện tại Việt Nam. Theo giới chuyên gia, chất xúc tác mang tính bước ngoặt chính là tiến triển tích cực trong đàm phán thương mại Việt – Mỹ, kết hợp với chính sách điều hành linh hoạt và chủ động từ phía Chính phủ.

Báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy giai đoạn 2027–2029 sẽ là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp bứt phá rõ rệt. Sự hồi phục tiêu dùng tại Mỹ trong bối cảnh người dân thích nghi với mặt bằng giá mới sẽ kéo theo sự phục hồi đơn hàng xuất khẩu và cải thiện biên lợi nhuận cho doanh nghiệp Việt. Đồng thời, các “ông lớn” như Samsung, LG, Foxconn vẫn xem Việt Nam là điểm đến chiến lược nhờ lợi thế về vị trí, nhân công, và môi trường đầu tư đang được nâng cấp, đặc biệt là hạ tầng logistics.

Bà Lưu Bích Hồng – chuyên gia cấp cao tại Vietcap – cho rằng yếu tố thuế quan sẽ là biến số then chốt quyết định quy mô dòng vốn FDI vào Việt Nam trong giai đoạn tới. Trong bối cảnh kinh tế đang trong pha phục hồi, việc tạo thêm lực đẩy từ khu công nghiệp là điều tất yếu.

“Với nền so sánh thấp trong năm 2024, doanh số cho thuê đất tại các khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ bật tăng, dù ở mức độ thận trọng. Khi tâm lý thị trường ổn định trước các bất định chính sách, đà phục hồi sẽ trở nên rõ rệt hơn từ năm 2025”, bà Hồng nhận định.

Thực tế đã phần nào phản ánh kỳ vọng này: trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt mức cao nhất kể từ năm 2009. Đặc biệt, dòng vốn giải ngân cho lĩnh vực sản xuất – xương sống của nhu cầu thuê đất công nghiệp – đã tăng 8% so với cùng kỳ.

Về triển vọng trung hạn, ông Phạm Nhật Anh (Vietcap) cho biết nhóm nghiên cứu đã xây dựng ba kịch bản dựa trên biến động chính sách thuế từ tháng 4/2025. Trong đó, kịch bản cơ sở vẫn cho thấy gam màu sáng, kỳ vọng doanh số cho thuê đất tăng khoảng 5% trong năm nay. Giai đoạn 2026–2027, tốc độ tăng trưởng có thể đạt 14–16% mỗi năm, nhờ ba động lực chính: nguồn cung mở rộng, cải thiện môi trường đầu tư và xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu sang Việt Nam.

Nhà ở sơ cấp: Bức tranh hồi phục rõ nét hơn

Song hành cùng bất động sản khu công nghiệp, thị trường nhà ở sơ cấp cũng đang phát đi những tín hiệu hồi phục tích cực. Theo bà Thân Như Đoan Thục (Vietcap), năm 2025 được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn 2024 nhờ sự cải thiện đồng thời từ cả hai phía: cung và cầu.

Tại miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, sức mua duy trì ổn định; còn TP.HCM và các tỉnh vệ tinh phía Nam bắt đầu ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét. Dù giá sơ cấp dự báo tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại, chỉ ở mức một chữ số – cho thấy thị trường đang dần điều chỉnh để phù hợp hơn với khả năng chi trả thực.

Các chủ đầu tư cũng đang linh hoạt hơn trong chiến lược bán hàng, nhằm tiếp cận người mua thực và nhà đầu tư trung hạn. “Từ đầu năm đến nay, đặc biệt là quý II, hoạt động mở bán và ra mắt sản phẩm mới đã tăng mạnh, phản ánh một pha tăng tốc đáng chú ý của thị trường sơ cấp”, bà Thục phân tích.

Về nguồn cung – yếu tố then chốt cho tăng trưởng bền vững – chuyên gia từ Vietcap nhận định, giai đoạn 2025–2026 sẽ chứng kiến sự gia tăng đáng kể. Lượng cung này đến từ cả những dự án chuyển sang giai đoạn mở bán tiếp theo và những dự án mới đang hoàn thiện pháp lý.

Xu hướng thị trường hiện nghiêng về những khu vực có mặt bằng giá hợp lý và tiềm năng hạ tầng lớn, đặc biệt tại các địa bàn hưởng lợi từ các dự án giao thông trọng điểm. “Khu vực phía Nam sẽ hưởng lợi đáng kể nhờ tiến độ khả quan của loạt dự án lớn như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, cầu Nhơn Trạch và sân bay Long Thành”, bà Thục nhấn mạnh.

Doanh nghiệp địa ốc lên dây cót cho chu kỳ mới

Với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, quá trình tái cơ cấu đang được đẩy mạnh nhằm chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi từ cuối năm 2025 đến 2027. Theo Vietcap, một chỉ báo đáng chú ý là doanh số bán hàng – yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp tới dòng tiền và triển vọng lợi nhuận.

“Trong 3 năm tới, doanh số bán được kỳ vọng cải thiện rõ rệt, nhờ song hành giữa việc bung hàng tại dự án mới và duy trì tiêu thụ ở dự án hiện hữu. Đây không chỉ là động lực hồi phục thị trường mà còn giúp doanh nghiệp tăng cường nội lực tài chính và năng lực phát triển dài hạn”, bà Thục kết luận.