Bất động sản chưa thoát thế thủ

Thị trường bất động sản TP.HCM vẫn như một ván cờ dang dở: giá giữ nguyên, nguồn cung khan hiếm, còn nhà đầu tư thì chọn cách... đứng ngoài.

Thị trường bất động sản: Giằng co giữa kỳ vọng và lực cản

Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận vẫn đang trong thế giằng co khi giá bán sơ cấp không ghi nhận điều chỉnh đáng kể, nguồn cung mới hạn chế, còn giới đầu tư thì tiếp tục giữ thế phòng thủ. Những thay đổi hành chính gần đây – như việc sáp nhập các đơn vị hành chính – chưa tạo ra tác động thực chất đến mặt bằng giá, chủ yếu dừng lại ở yếu tố thống kê và bản đồ, chưa lan tỏa tới thực tế thị trường.

Giá sơ cấp tại TP.HCM hiện dao động quanh mức 90 triệu đồng/m², trong khi các địa phương lân cận như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu duy trì ở khoảng 40 triệu đồng/m². Dù có sự chênh lệch khiến giá trung bình toàn vùng “trôi nhẹ”, song theo bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam – đây không phải là dấu hiệu giảm giá thực tế, mà chỉ là biến động mang tính kỹ thuật.

Theo bà Hương, việc giá bán không giảm sâu xuất phát từ hai nguyên nhân chính: lực cầu thực tế vẫn tồn tại, và chi phí đầu vào – đặc biệt là giá đất – vẫn neo ở mức cao. Mặc dù nhiều quy hoạch sử dụng đất đã được công bố từ 2022–2024, nhưng sau làn sóng sáp nhập hành chính, các địa phương vẫn chưa làm rõ liệu các cơ chế áp dụng có được điều chỉnh tương ứng hay không. Điều này khiến khung giá đất tiếp tục bất định, làm chậm cả quá trình hình thành mặt bằng giá mới.

“Muốn có giá bất động sản hợp lý, cần nhìn thẳng vào bài toán quy hoạch và pháp lý. Nếu không xử lý được từ gốc, kỳ vọng giảm giá chỉ là ảo ảnh”, bà Hương nhấn mạnh.

Thị trường M&A: Tạm dừng nhịp, chờ sóng chính sách

Ở góc độ đầu tư, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) vẫn trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang giữ vị thế quan sát, chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ môi trường pháp lý và cải thiện thủ tục hành chính. Các quy trình then chốt như cấp phép dự án, xác định nghĩa vụ tài chính, phê duyệt quy hoạch… vẫn là những “nút thắt cổ chai” kéo dài thời gian triển khai và làm xói mòn kỳ vọng của nhà đầu tư.

Đặc biệt, năm 2025 là thời điểm “giao mùa” kép: vừa là năm đầu sau sáp nhập hành chính, vừa là năm cuối nhiệm kỳ chính quyền địa phương. Điều này khiến bộ máy công quyền phải điều chỉnh tổ chức, sắp xếp lại nhân sự và phân quyền, dẫn đến tình trạng hồ sơ tồn đọng, xử lý chậm, tạo hiệu ứng tiêu cực lên tâm lý thị trường.

“Mọi bên đều thận trọng. Nhà đầu tư không dám giải ngân, doanh nghiệp không vội bung hàng. Thị trường rơi vào thế phòng thủ toàn diện”, đại diện Savills nhận định.

Nhà ở – Mũi nhọn vẫn còn mắc kẹt

Dù giao dịch chưa sôi động, bà Hương cho rằng phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại và xã hội, sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ lực trong trung và dài hạn. Nhu cầu là có thật, song nguồn cung bị nghẽn suốt 5–6 năm qua vì vướng mắc pháp lý. Trong khi người mua không có nhiều lựa chọn, doanh nghiệp lại không thể ra hàng, khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng.

Theo bà Hương, không thể yêu cầu doanh nghiệp giảm giá nếu cấu trúc chi phí đầu vào – từ giá đất, tài chính, xây dựng đến pháp lý – chưa được tháo gỡ. Do đó, vai trò điều phối và can thiệp của Nhà nước là yếu tố quyết định trong việc giải bài toán cung cầu và bình ổn giá.

Một trong những giải pháp dài hạn được kỳ vọng là thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, theo mô hình Singapore, nhằm cung cấp nhà ở xã hội với lãi suất thấp và các ưu đãi tài chính cho doanh nghiệp. Song song đó, cần giãn dân ra các vùng có hạ tầng hoàn thiện để giảm áp lực lên đô thị trung tâm.

“Không thể thả nổi thị trường bất động sản trong thời điểm này. Cần một bàn tay điều tiết đủ mạnh để hướng dòng vốn và niềm tin đúng nơi, đúng lúc”, bà Hương nhấn mạnh.

Thủ Thiêm: Hy vọng trở lại từ vùng trũng pháp lý

Một điểm sáng hiếm hoi là sự tái khởi động của Khu đô thị Thủ Thiêm – nơi từng được định vị là trung tâm tài chính mới của TP.HCM. Dự án Lotte Eco Smart City đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và sẵn sàng triển khai, sau thời gian dài bị “treo” vì pháp lý. Nếu TP.HCM tổ chức thành công các đợt đấu giá đất mới và tháo gỡ điểm nghẽn quy hoạch, Thủ Thiêm hoàn toàn có thể trở lại đường đua, tạo cú hích cho toàn thị trường phía Đông.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn vẫn là: ai sẽ đáp ứng được nhu cầu nhà ở khổng lồ đang bị nén lại – Nhà nước với nhà ở xã hội, hay khối tư nhân với nhà ở thương mại? Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào chính sách, quỹ đất, và quyết tâm tháo gỡ pháp lý trong thời gian tới.