Bất động sản bước vào vòng sàng lọc mới

Khi chiếc phao cứu sinh pháp lý từ các bộ luật sửa đổi chính thức được kích hoạt, các doanh nghiệp địa ốc đang ráo riết tận dụng cửa sổ cơ hội ngắn ngủi để giữ nhịp hiện diện, chấp nhận chia nhỏ giỏ hàng để dò xét phản ứng của một thị trường vốn đã thay đổi hoàn toàn bản chất.

Sau nhiều quý trầm lắng, thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến làn sóng mở bán mới trải rộng từ TP.HCM đến các đô thị vệ tinh.

Hàng loạt doanh nghiệp đồng loạt giới thiệu sản phẩm ra thị trường, từ căn hộ trung cao cấp đến các đại đô thị thấp tầng quy mô lớn. Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM, tiếp tục trở thành tâm điểm nhờ lợi thế hạ tầng và quỹ đất lớn.

Nguồn cung quý II được dự báo tăng mạnh, có thể đạt 7.000-10.000 căn hộ mới, gần gấp đôi quý trước. Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ sức mua vẫn khá chậm, tỷ lệ hấp thụ chưa cải thiện đáng kể và tâm lý thị trường còn thận trọng.

Không ít dự án mở bán nhưng giao dịch chỉ ở mức cầm chừng. Nhà đầu tư hiện không còn xuống tiền theo tâm lý “mua là thắng” như giai đoạn sốt nóng trước đây.

Doanh nghiệp buộc phải quay lại đường đua

Theo giới chuyên môn, việc các chủ đầu tư liên tục tung hàng giữa lúc thanh khoản yếu phản ánh áp lực sống còn của doanh nghiệp sau thời gian dài phòng thủ.

Bất động sản là ngành có vòng quay vốn lớn. Dự án càng kéo dài, chi phí lãi vay, quản lý và áp lực dòng tiền càng phình to. Nếu tiếp tục trì hoãn mở bán, doanh nghiệp có nguy cơ chôn vốn trong khi giá đất, vật liệu và chi phí tài chính vẫn neo cao.

Nhiều doanh nghiệp hiện không còn lựa chọn ngoài việc tái khởi động bán hàng để duy trì dòng tiền, giữ hiện diện thương hiệu và từng bước khôi phục hệ sinh thái kinh doanh.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới hiện nay đều đến từ các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tương đối tốt và đã chuẩn bị quỹ hàng từ trước. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn.

“Cửa sổ cơ hội” trước chu kỳ cạnh tranh mới

Một động lực khác thúc đẩy làn sóng mở bán là việc nhiều nút thắt pháp lý bắt đầu được tháo gỡ.

Sau thời gian dài mắc kẹt ở khâu cấp phép, phê duyệt hoặc nghĩa vụ tài chính, nhiều dự án hiện mới đủ điều kiện quay lại thị trường. Với doanh nghiệp, đây được xem là “cửa sổ cơ hội” cần tận dụng trước khi nguồn cung cạnh tranh mạnh hơn trong các năm tới.

Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, thị trường hiện không còn cảnh bung hàng ồ ạt. Phần lớn doanh nghiệp chọn chiến lược mở bán từng phần nhỏ để thăm dò phản ứng người mua thay vì tung toàn bộ sản phẩm cùng lúc.

Các chuyên gia cho rằng thị trường hiện đã chuyển sang trạng thái thực chất hơn, nơi người mua quan tâm nhiều đến pháp lý, tiến độ hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực thay vì chỉ kỳ vọng lướt sóng tăng giá.

Thanh khoản vẫn phụ thuộc vào 3 yếu tố

Dù nguồn cung cải thiện, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn chịu áp lực lớn từ lãi suất, dòng tiền và tâm lý nhà đầu tư.

Mặt bằng lãi vay hiện chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt làn sóng đầu tư mới, trong khi giá nhà vẫn neo cao. Người mua ở thực dè dặt hơn với áp lực trả nợ dài hạn, còn giới đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo giới phân tích, ba yếu tố quyết định sức hút dự án hiện nay gồm lãi suất, chính sách bán hàng và tiến độ hạ tầng kết nối.

Làn sóng “bung hàng” hiện tại vì thế không phản ánh một thị trường bùng nổ trở lại, mà là giai đoạn doanh nghiệp chủ động giữ nhịp cho chu kỳ phục hồi mới.

Trong cuộc chơi này, những doanh nghiệp còn đủ sức mở bán và duy trì triển khai dự án chính là nhóm đang đặt cược vào một thị trường bền vững hơn, nơi giá trị thực sẽ dần thay thế tâm lý đầu cơ ngắn hạn.