Bất động sản 2025: Rời đáy trầm lắng, “sáng” phân khúc nhà ở xã hội nhưng giá căn hộ vẫn vượt tầm với

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển tiếp quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam: dù đã vượt qua giai đoạn trầm lắng sâu nhất trong hơn 10 năm, nhưng sự phục hồi vẫn diễn ra thận trọng. Nhà ở xã hội là điểm sáng hiếm hoi với hơn 102.600 căn hoàn thành, trong khi căn hộ thương mại ở Hà Nội và TPHCM vẫn tăng giá kỷ lục, vượt xa khả năng chi trả của người mua thực.

Làn sóng đại dự án và các tuyến metro mới hứa hẹn mở ra cơ hội dài hạn, nhưng áp lực tồn kho và chi phí đầu vào cao vẫn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp và người dân.

Pháp lý “vào cuộc” nhưng tác động còn chậm

Năm 2025, các luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu triển khai trên thực tế, được giới chuyên gia đánh giá là bước ngoặt thể chế của thị trường. Các quy định mới hướng tới minh bạch hóa quyền sử dụng đất, chuẩn hóa điều kiện kinh doanh và siết chặt các hoạt động tiềm ẩn rủi ro như phân lô bán nền tràn lan.

Tuy nhiên, tác động của luật không thể đến ngay. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết “vướng mắc lớn nhất của thị trường là độ trễ thực thi”, phụ thuộc vào nghị định, thông tư hướng dẫn và phối hợp giữa các địa phương. Đây là lý do nguồn cung trong nửa đầu năm 2025 vẫn chưa cải thiện rõ nét.

Ngoài ra, Quốc hội đã thông qua một số cơ chế tháo gỡ khó khăn, như mở rộng trường hợp Nhà nước thu hồi đất, áp dụng bảng giá đất thống nhất, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở… nhằm tạo dư địa cho thị trường trong thời gian tới.

Nhà ở xã hội: Điểm sáng của thị trường

Trong bức tranh nhiều thách thức, nhà ở xã hội nổi lên là phân khúc có bước tiến rõ rệt. Bộ Xây dựng cho biết, đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 102.600 căn, vượt kế hoạch Chính phủ giao.

Chuyên gia cho rằng kết quả này phản ánh sự thay đổi tư duy chính sách: từ “khuyến khích” sang “đặt chỉ tiêu và chịu trách nhiệm”. Các cơ chế đặc thù và Quỹ Nhà ở Quốc gia được kỳ vọng sẽ giải quyết nhu cầu trước mắt và tạo nền tảng dài hạn cho phân khúc nhà ở giá hợp lý.

Tuy nhiên, việc tiếp cận thực tế vẫn gặp khó khăn. Phần lớn các dự án hoàn thành nằm ở khu ven đô, hạ tầng giao thông và dịch vụ công chưa đồng bộ, chi phí đi lại cao. Khả năng tiếp cận vốn vay ưu đãi còn hạn chế, thủ tục phức tạp, thời gian giải ngân kéo dài, khiến nhóm lao động thu nhập thấp gặp khó khăn.

Căn hộ thương mại “bớt khan” nhưng giá vẫn vượt tầm

Một nghịch lý nổi bật năm 2025 là nguồn cung căn hộ tăng nhưng giá vẫn leo thang. Hơn 70% căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM có giá trên 60 triệu đồng/m², thậm chí vượt 100 triệu đồng/m², khiến người mua thực gần như không thể tiếp cận.

Nguyên nhân theo TS. Cấn Văn Lực: giá tăng do nguồn cung bị bóp nghẹt bởi vướng mắc pháp lý kéo dài, chi phí đầu vào cao, doanh nghiệp tập trung phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu lợi nhuận, cùng tình trạng đầu cơ và thiếu công cụ thuế điều tiết hiệu quả.

Trong 11 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ tại hai đô thị lớn tăng bình quân hơn 20%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập người dân. Đây là thách thức lớn với người trẻ và lao động đô thị, khi thu nhập bình quân chỉ khoảng 10-12 triệu đồng/tháng.

Áp lực tồn kho vẫn lớn

Dù thị trường phục hồi, tồn kho vẫn là bài toán khó với doanh nghiệp. Quý 3-2025, tồn kho tại các dự án khoảng 26.717 sản phẩm, tổng giá trị gần 499.000 tỉ đồng của 104 doanh nghiệp niêm yết, tăng hơn 26% so với đầu năm.

Chuyên gia nhận định lượng tồn kho lớn là “di sản” từ giai đoạn phát triển nóng, khi danh mục dự án nghiêng về trung – cao cấp, chu kỳ đầu tư kéo dài và phụ thuộc vốn vay. Nhu cầu ở thực chuyển sang phân khúc giá vừa tầm, khiến sản phẩm tồn kho khó tiêu thụ, kéo dài áp lực dòng tiền.

Dòng vốn cho bất động sản đã khơi thông nhưng vẫn ưu tiên dự án pháp lý hoàn chỉnh và khả năng tiêu thụ rõ ràng, khiến doanh nghiệp phải tái cơ cấu, giãn tiến độ và điều chỉnh chiến lược bán hàng.

Làn sóng đại dự án và đô thị hóa dài hạn

Năm 2025 ghi nhận làn sóng khởi công đại đô thị tại Hà Nội, Quảng Ninh, Khánh Hòa, TPHCM… với diện tích hàng trăm đến hơn 1.000 ha, tổng mức đầu tư lên tới hàng tỉ USD, phát triển theo mô hình đô thị tích hợp.

Đặc biệt, các đại dự án gắn với tuyến metro và mô hình TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng), hứa hẹn mở ra không gian phát triển mới, giãn dân khu trung tâm, giảm áp lực hạ tầng, và hình thành các hành lang kinh tế đô thị đa trung tâm.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá sự gia nhập của các đại dự án là bước đi tất yếu khi đô thị hóa ngày càng sâu rộng, đồng thời tạo sức hút với dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.

Năm 2025 là giai đoạn chuyển tiếp quan trọng của bất động sản Việt Nam. Nhà ở xã hội là điểm sáng hiếm hoi, căn hộ thương mại vẫn vượt khả năng chi trả, tồn kho tiếp tục là áp lực, và các đại dự án cùng hạ tầng giao thông mới mở ra cơ hội dài hạn. Thị trường đang ở thời điểm cân bằng giữa kỳ vọng phục hồi và sự thận trọng cần thiết.