#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Áp lực lãi suất "siết chặt' giấc mơ an cư

Mức lãi suất 5,5%–6,5%/năm, thậm chí 7%–7,5%/năm – từng được các ngân hàng quảng bá rộng rãi cho các gói vay mua nhà – nay hầu như không còn xuất hiện nổi bật trên các kênh truyền thông. Sự vắng bóng này phản ánh mặt bằng lãi suất đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước.

Thay cho những mức lãi suất “mềm” từng phổ biến, thị trường hiện ghi nhận 9–10%/năm cho kỳ cố định ngắn hạn và vượt 13%/năm nếu khách hàng muốn neo lãi suất lâu hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường tiền tệ xác lập một trạng thái mới: chu kỳ tiền rẻ đã lùi lại. Bất động sản – lĩnh vực chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn hệ thống – trở thành khu vực cảm nhận rõ nhất sự đảo chiều đó.

Sóng lãi dâng cao

Cuối năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 19,01%, mức cao nhất trong nhiều năm. Riêng tín dụng bất động sản tăng tới 34,3%, đưa tổng dư nợ lên khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, tương đương 24,8% tổng dư nợ. Đáng chú ý, tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 44,2% dư nợ toàn lĩnh vực.

Những con số này phản ánh sự phục hồi của địa ốc, nhưng đồng thời đặt áp lực lớn lên cân đối vốn ngân hàng. Khi dòng tiền dồn mạnh vào một lĩnh vực có chu kỳ dài và độ trễ thu hồi cao, cơ quan quản lý buộc phải phát tín hiệu điều tiết.

Cuối tháng 12/2025, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt tốc độ chung của chính mình, đồng thời cảnh báo có thể điều chỉnh room nếu phát hiện vi phạm. Thông điệp rõ ràng: dòng vốn cần ưu tiên cho sản xuất – kinh doanh và lĩnh vực thiết yếu thay vì tiếp tục tập trung quá mức vào địa ốc.

Ngay sau đó, lãi suất cho vay bất động sản bắt đầu nhích lên rồi tăng rõ rệt.

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, mặt bằng mới đã hình thành. Vietcombank đưa lãi suất cố định 6 tháng lên 9,6%/năm, 12 tháng là 9,9%/năm; kỳ 18–24 tháng lần lượt 13,6% và 13,9%/năm. VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng lên trên 12%/năm. BIDV áp dụng tối thiểu 9,7%/năm cho 6 tháng đầu, 10%/năm cho 12 tháng và 13,5%/năm cho 18 tháng. Agribank duy trì mức thấp hơn ở ngắn hạn nhưng cũng tăng dần nếu cố định dài hơn.

Khối ngân hàng tư nhân cũng điều chỉnh theo xu hướng tương tự. Những gói vay ưu đãi rầm rộ giữa năm 2025 – khi thanh khoản dồi dào và cạnh tranh thị phần gay gắt – nay không còn xuất hiện dày đặc.

Ở chiều ngược lại, lãi suất huy động tăng trở lại vào cuối năm 2025, kéo chi phí vốn đầu vào đi lên. Khi giá vốn tăng, lãi suất cho vay khó có thể đứng yên. Hệ quả là chi phí sở hữu nhà ở cao hơn đáng kể so với một năm trước.

Gánh nặng đòn bẩy

Với người vay mua nhà, tác động thể hiện trực tiếp vào khoản trả hàng tháng. Một khoản vay 900 triệu đồng, nếu lãi suất tăng từ vùng 7–8% lên 11–13%/năm, số tiền trả trong giai đoạn đầu thả nổi có thể tăng gần gấp đôi. Điều này buộc nhiều gia đình phải thu hẹp chi tiêu, trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc điều chỉnh kỳ vọng về diện tích và vị trí.

Nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất là những người sử dụng đòn bẩy cao. Khi chi phí vốn tăng, chiến lược đầu tư ngắn hạn hoặc “lướt sóng” bằng vốn vay trở nên rủi ro hơn. Một bộ phận nhà đầu tư phải cơ cấu danh mục, thậm chí bán ra để giảm áp lực dòng tiền.

Ở phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay và tốc độ bán hàng nhanh để quay vòng vốn sẽ đối mặt thách thức lớn hơn so với những đơn vị có nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch và pháp lý minh bạch.

Rủi ro còn nằm ở các gói vay ưu đãi ngắn hạn. Lãi suất thấp ban đầu có thể tăng mạnh khi chuyển sang thả nổi, làm xáo trộn kế hoạch tài chính nếu người vay không tính đến kịch bản này. Song song đó, ngân hàng ngày càng thận trọng hơn trong định giá tài sản, giảm tỷ lệ cho vay và siết điều kiện tín dụng, khiến tổng chi phí vay thực tế cao hơn dự tính.

Thị trường chậm lại, nhưng chưa “đóng băng”

Theo VinaCapital, lãi suất vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm lên quanh 11% vào cuối năm 2025 – mức đủ để hạ nhiệt đầu cơ nhưng vẫn trong ngưỡng chấp nhận được với người mua ở thực.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ thường lấy ngưỡng 1%/tháng (12–13%/năm) làm “ranh giới tâm lý”. Khi lãi suất vượt ngưỡng này, quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn. Hệ quả là tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại so với giai đoạn giữa năm 2025, khi các đợt mở bán gần như được tiêu thụ ngay lập tức.

Một số chủ đầu tư bắt đầu ghi nhận tồn kho tăng ở mức vừa phải, đặc biệt với các dự án định giá cao, chất lượng thấp hoặc pháp lý chưa rõ ràng. Ước tính khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này chưa tạo cú sốc, nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về sát hơn với khả năng chi trả của người mua cuối cùng.

Chu kỳ điều chỉnh và triển vọng phía trước

Các chuyên gia nhận định lập trường thận trọng với tín dụng bất động sản có thể không kéo dài sang nửa cuối năm, bởi phát triển địa ốc vẫn là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng. Nếu môi trường vĩ mô ổn định, tín dụng có thể được nới dần trở lại vào cuối năm, hỗ trợ thị trường phục hồi, dù khó lặp lại một chu kỳ tăng nóng.

Ở góc nhìn khác, VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng cần được thực hiện có chọn lọc: hạn chế rủi ro hệ thống nhưng tránh gây cú sốc thanh khoản. Bởi nếu mặt bằng lãi suất bị đẩy lên quá cao, tác động tiêu cực sẽ không chỉ dừng ở bất động sản mà còn lan sang toàn bộ nền kinh tế.

Tựu trung, môi trường lãi suất cao đang tái định hình thị trường. Đòn bẩy tài chính không còn là công cụ dễ dàng tạo lợi nhuận như trước. Thay vào đó, năng lực tài chính thực, khả năng kiểm soát rủi ro và chất lượng dự án sẽ quyết định ai trụ vững trong chu kỳ mới.